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第二節(jié)、房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關(guān)系

（一）房地產(chǎn)關(guān)系的概念
房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟關(guān)系，因為它具有直接的物質(zhì)內(nèi)容。
房地產(chǎn)關(guān)系又是一類特殊的經(jīng)濟關(guān)系，它具有更為特殊的開發(fā)經(jīng)營和管理規(guī)則。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系。
民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系。
行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系。
（二）兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系的交織與分解
上述兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構(gòu)成綜合性經(jīng)濟關(guān)系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先需要對房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行分類。

二、我國有關(guān)房地產(chǎn)立法的發(fā)展概況

（一）新中國成立之后至1978年12月
從總體上看，到1978年12月，房地產(chǎn)方面稱得上是"立法"的規(guī)范性文件甚少，主要是領(lǐng)先大量政策和行政文件進(jìn)行管理。可以說，房地產(chǎn)方面沒有走上法律經(jīng)的軌道。
（二）十一屆三中全會以來
我國在改革房地產(chǎn)管理制度、逐步推動房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，制定了一系列相應(yīng)的法律規(guī)范。
1、憲法
1982年12月4日通過的《中華人民共和國憲法》，規(guī)定了土地實行國家所有和集體所有；規(guī)定保護(hù)公民的合法的房屋所有權(quán)。1988年4月12日國家修改《憲法》規(guī)定："任何組織或者個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。"
2、法律
1986年4月12日的《民法通則》，規(guī)定了包括土地、房屋在內(nèi)的所有權(quán)、使用權(quán)等一系列問題。最新修訂的《土地管理法》自1999年1月1日起施行。它更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。
1995年1月1日實施的《城市房地產(chǎn)管理法》，是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易，實施房地產(chǎn)管理的基本法律。
3、行政法規(guī)
國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和管理經(jīng)濟工作和城鄉(xiāng)建設(shè)，為此制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的行政法規(guī)。
4、地方性法規(guī)
省、自治區(qū)、直轄市，省、自治區(qū)人民政府所在地的市和國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市、自治州、自治縣，它們的人民代表大會及其常務(wù)委員會根據(jù)憲法、地方組織法或民族區(qū)域自治法的受權(quán)，可以制定包括房地產(chǎn)問題在內(nèi)的地方性法規(guī)或自治條例、單行條例。目前已制定有大量這類法規(guī)。它們在行政區(qū)范圍內(nèi)生效。
5、規(guī)章
一是國務(wù)院有關(guān)部、委，包括建設(shè)部、國土資源部及原國家土地管理局頒布的有關(guān)規(guī)章；
另一類是省、自治區(qū)、直轄市，省會城市和國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市，前述四個經(jīng)濟特區(qū)所在地的市，它們的人民政府頒布的有關(guān)規(guī)章。
6、司法文件
最高人民法院作出了許多司法解釋，作為立法的補充和執(zhí)法的依據(jù)。
7、政策文件
中共中央、國務(wù)院頒布過許多具有重大指導(dǎo)意義和現(xiàn)實什對性的政策文件，作為處理房地產(chǎn)問題的依據(jù)。在實行依法治國基本方略的今天，政策將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榱⒎ā?

第三節(jié)、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則

一、房地產(chǎn)法的概念

（一）房地產(chǎn)法的含義
房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。從狹義上說，房地產(chǎn)法是調(diào)整城市房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
（二）房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容
房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系。前述民事（商品）性質(zhì)和行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，具體內(nèi)容包括如下幾項：
1、土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系
土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)。
2、土地利用和管理關(guān)系
3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系
4、城市房產(chǎn)管理關(guān)系
5、城市物業(yè)管理關(guān)系

二、房地產(chǎn)法的法律淵源

我國的房地產(chǎn)法律淵源應(yīng)由三部分立法組成：
一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。
二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》。
三是相關(guān)的法，如《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

三、房地產(chǎn)法的基本原則

1、土地公有原則
我國人的土地，除同法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。

2、土地有償使用原則
國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則
保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。

4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

5、城鎮(zhèn)住房商品化原則
國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則
因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。
在房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系中，國家作為國有財產(chǎn)所有權(quán)人和作為社會經(jīng)濟管理者的雙重身份應(yīng)當(dāng)分開，政府參與本質(zhì)上屬于市場行為，政府干預(yù)則屬于行政行為。

第四節(jié)、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的"龍頭"，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。
進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行。城市應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代化的要求進(jìn)行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)，一定要糾正過來。
因此，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行。
因此，從特定意義上，建筑法也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

三、房地產(chǎn)法與住宅法

房地產(chǎn)法與住宅法有著密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。我國已經(jīng)制定了《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》，但還缺少《住宅法》。
住宅法調(diào)整城市住宅關(guān)系，主要解決城市居民的住宅權(quán)問題，同時也要規(guī)定政府、社會和公民個人對此負(fù)有什么義務(wù)和責(zé)任。此外，還應(yīng)包括現(xiàn)代物業(yè)管理的有關(guān)事項。這些內(nèi)容，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法都是代替不了的。《城市房地產(chǎn)法》本身并不能解決將長期實行的福利分房政策改變?yōu)樨泿呕⑸唐坊淖》空叩膯栴}，而這恰恰正是《住宅法》的任務(wù)。
外國的經(jīng)驗可以借鑒，20世紀(jì)中葉以后，一些西方國家紛紛制定《住宅法》，以確立居住房屋發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范。它們的住宅法，與土地法等是并行的。

第二章房地產(chǎn)法的歷史沿革和體系

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第一節(jié) 外國房地產(chǎn)立法模式的特點
縱觀外國房地產(chǎn)法的漫長發(fā)展軌跡，不難發(fā)現(xiàn)不同的法系，不同的國家，立法的側(cè)重點和形式迥然相異，由此形成的立法模式也各有千秋。以下謹(jǐn)按英美法系和大陸法系房地產(chǎn)法律體系的不同立法模式作一簡單比較。

一．英美法系房地產(chǎn)立法特點。

１、英美法系國家的土地法律制度特點。
英美法系各國的土地所有制形態(tài)雖各有不同，主要分兩種類型：一是私有制為主的土地所有制，一類是公有和私有并存的土地私有制。所謂私有制為主的土地所有制，是指私人擁有的土地大大的超過了國有土地所占的比例，如美國、加拿大等，一方面政府允許私有土地自由買賣、出租、抵押、典當(dāng)、繼承及贈與，另一方面，國家和地方政府也掌握著數(shù)量眾多的土地，這是土地的國有部分。例如美國土地有三種所有制形式：私人土地、州政府土地和聯(lián)邦政府土地。美國除開部分森林、軍事基地和一些未曾被開發(fā)的土地之外，現(xiàn)有土地面積為22.3億英畝。私人土地占國土面積的58％，約13億英畝，聯(lián)邦政府土地占34％，約7.6億英畝，另有6％為州、縣、市擁有土地，2％保留為印第安人托管的土地。
所謂公有和私有并存的土地私有制國家和地區(qū)，通常是指國有土地或公有土地所占比例高于私有土地的比例。其典型代表，如英國、新加坡、我國的香港地區(qū)，城市土地基本上屬于國家(或政府)所有，但土地的使用權(quán)可以由政府按照不同期限和規(guī)定用途出租給土地使用者。土地使用者根據(jù)契約規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或憑借土地使用權(quán)向銀行抵押以取得貸款。政府則在租出土地時收取地價(即若干年土地使用權(quán)的價格)，在土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或經(jīng)營房產(chǎn)時，征收與土地相關(guān)的稅收。在這種制度下，城市土地屬國家所有，國家不出賣土地所有權(quán)，只出租一定期限的土地使用權(quán)；政府不僅要對土地用途嚴(yán)加限制，而且要按規(guī)定的期限和條件收回。按照這種制度，房地產(chǎn)交易并不是房地產(chǎn)權(quán)的全部內(nèi)容，而只是一定時限內(nèi)的土地使用權(quán)，并且必須要通過土地批租市場進(jìn)行交易。
２、英美法系房地產(chǎn)立法特點
英美法系中房地產(chǎn)法并沒有形成獨立意義上的法律部門，主要是采取"一事一法"式立法和"分域分治"式立法兩種模式來調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的。

(1)"一事一法"式立法
在英國和英聯(lián)邦一些國家和地區(qū)，市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)繁榮，調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系主要是根據(jù)判例原則精神，依照一事一法的立法原則，制訂一系列周詳完備的法例法令。例如以土地國有制為主的新加坡，先后在房地產(chǎn)領(lǐng)域制訂法令計20余種，主要包括：《土地征用法》、《土地改良法》、《土地局授權(quán)法》、《聯(lián)邦土地局法》、《土地地契法》、《土地地號法》、《地契注冊法》、《侵犯國家公地法》、《轉(zhuǎn)移土地法》、《海岸線法》、《產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓法》、《特別物產(chǎn)法》等。無獨有偶，在適用英國普通法的我國香港地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的立法體系也是由一系列法規(guī)條例組成的一整套周詳完備的法律制度體系構(gòu)成的。主要包括：《城市規(guī)劃設(shè)計條例》、《建筑物條例》、《田土注冊條例》、《官地條例》、《官地租借條例》、《政府土地權(quán)(收回及授權(quán)管理輔助辦法)條例》、《收回官地條例》、《征用土地(占用權(quán))條例》、《新界條例》、《土地拍賣條例》、《物業(yè)轉(zhuǎn)讓條例》、《物業(yè)法(履行契約)條例》、《物業(yè)法修訂條例》、《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》、《業(yè)主與住客(綜合)條例》、《土地審裁處條例》、《差餉條例》、《地稅及補價(攤分)條例》、《建筑物(新界適用)條例》、《香港工業(yè) 公司條例》、《拆卸樓宇(遺址重建發(fā)展)條例》、《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及業(yè)權(quán)條例》、《新界租約(拓展)條例》。
(2)"分域分治"式立法
采用這種立法模式的主要為歐美國家，其主要特點是，采用制訂規(guī)范調(diào)整房地產(chǎn)某一領(lǐng)域的單項法律制度，來反映國家意志，以達(dá)到對房地產(chǎn)業(yè)某一領(lǐng)域調(diào)控管理之目的。對于未曾立法的房地產(chǎn)其他方面，這些國家一般不專項立法，慣常做法是運用現(xiàn)有的民商法、經(jīng)濟法和行政法及一些習(xí)慣、判例乃至規(guī)則予以規(guī)范和調(diào)整。例如，為了加強國家對于土地利用和城市規(guī)劃的干預(yù)和控制，早在1946年英國就制定《新城法》，1947年制訂了《城市計劃法》，之后又相繼頒布了《房屋法》、《住宅法》。美國則在1934年頒布了《土壤保護(hù)法》，1961年、1972年、1976年相繼頒布了三項法律，即《住宅法》、《統(tǒng)一管理法》、《土地政策管理法》。加拿大1938年制定的《加拿大不動產(chǎn)法》和《加拿大抵押和房地產(chǎn)公司法》，1953年頒布施行《國家住宅法》；新西蘭1955年頒發(fā)了《住宅法》；澳大利亞1970年頒布了《首都區(qū)房地產(chǎn)(單元住宅所有權(quán))條例》。阿根遷1984年頒布了《房屋租賃法》；瑞典1987年頒布了《開發(fā)合作法》等等。顯然，上述各國的立法都體現(xiàn)出鮮明的分域立法與相關(guān)法律配套、共同調(diào)整的立法特點。

二．大陸法系房地產(chǎn)立法特色

以日本、韓國為代表的一些大陸法系國家，由于建立資本主義相對較晚，又因為歷史文化傳統(tǒng)、民族精神的差異，較之歐洲傳統(tǒng)的大陸法系國家立法又儼然自成一體。其特點主要是根據(jù)成文法典的立法精神，注重建設(shè)完備系統(tǒng)的法律制度，來培育形成市場經(jīng)濟規(guī)則，推進(jìn)市場經(jīng)濟發(fā)展。以日本為例，已建立的較重要的有關(guān)房地產(chǎn)法律有《土地基本法》、《地上權(quán)法》、《土地征用法》、《農(nóng)地法》、《農(nóng)用地利用增進(jìn)法》、《國土綜合開發(fā)法》、《城市綠地保護(hù)法》、《土地租用法》、《房屋租用法》、《不動產(chǎn)行政法》、《不動產(chǎn)登記法》、《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等的法律》、《建筑標(biāo)準(zhǔn)法》、《建設(shè)業(yè)法》等(注3)。就韓國而言，有關(guān)房地產(chǎn)的立法更顯全面、系統(tǒng)，主要有：《國土建設(shè)綜合計劃法》、《國土利用管理法》、《產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)崐促進(jìn)法》、《地籍法》、《土地征用法》、《公共用地取得及損失補償特例法》、《共有土地分割特例法》、《土地開發(fā)公社法》、《國有財產(chǎn)法》、崐《外國人土地法》、《農(nóng)地改良法》、《建設(shè)業(yè)法》、《土地區(qū)劃整理事業(yè)法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》、《宅地開發(fā)促進(jìn)法》、《租賃住宅建設(shè)促進(jìn)法》、《建筑法》、《建筑師法》等。
概括上述列舉的日本、韓國房地產(chǎn)法律制度，我們可以從中概括出大陸法系房地產(chǎn)立法上明顯有別于英美法系的特點。一是從立法的數(shù)量上看，法律法規(guī)量多面廣，詳盡而全面，據(jù)日本七十年代末統(tǒng)計，僅關(guān)于土地的基本法就達(dá)40多個，加上細(xì)則、命令、決定竟有500多個，其周詳完備程度可見一斑。二是從立法內(nèi)容看，基本均為物權(quán)法、土地法和不動產(chǎn)行政法三大基本法板塊格局，共同調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)系的各個領(lǐng)域。三是從體例和效力看，這種立法模式各層次法律法規(guī)界定清晰，層次井然，有機銜接，除三大基本法外，每一基本法下及各個基本法交叉之間都有一些專項法律、規(guī)則和辦法。相比較而言，無論從立法技術(shù)和文化傳統(tǒng)，中國與一衣帶水的日本、朝鮮更為接近，它們的立法模式值得我們合理地借鑒吸收。

第二節(jié) 中國房地產(chǎn)法的產(chǎn)生與發(fā)展

一．新中國房地產(chǎn)法：波折中不斷前進(jìn)發(fā)展中趨于完善
從新中國成立至1997年，我國房地產(chǎn)法的發(fā)展歷程主要分為兩大階段。

㈠1949－1978。良好起步及徘徊階段
這一階段基本可分為以下三個時期：

１、建國初期1949－1954
這個時期房地產(chǎn)政策和法律制度主要有三方面：一是廢除封建、官僚資本在房地產(chǎn)方面的剝削制度，沒收敵偽產(chǎn)。《中華人民共和國懲治反革命條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產(chǎn)的指示》等法規(guī)均有這類內(nèi)容。二是保護(hù)公有和公民個人合法的房地產(chǎn)。《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地改革法》(1950年)、《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的規(guī)定》以及我國第一個城市土地管理法規(guī)《城市郊區(qū)土地改革條例》等均有這方面的規(guī)定。三是建立新中國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理制度和機構(gòu)等。政務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于填發(fā)土地所有證的指示》、《國家建設(shè)征用土地辦法》、《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》等法規(guī)，皆屬此類性質(zhì)。

２、社會主義改造1955－1965
建國初期,我國城市私房的比例較高,其中大部分為城市房地產(chǎn)商出租經(jīng)營的私房。因而,開展對于城市房屋私有制的改造,成為擺到政府面前的一項重要任務(wù)。這一時期一共下發(fā)過三個重要文件：①《中央批轉(zhuǎn)中央書記處第二辦公室〈關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見〉》；②《中央主管機關(guān)負(fù)責(zé)人就私有出租房屋的社會主義改造對新華社記者發(fā)表崐的談話》；③1964年國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》。上述文件確定了城市土地歸國家所有的原則，連同1964年國務(wù)院批崐發(fā)的《關(guān)于加強全民所有制房產(chǎn)管理工作的報告》，比較及時地調(diào)整了當(dāng)時城市房屋的占有和使用關(guān)系。但是這一時期也出現(xiàn)了一些地區(qū)刮"共產(chǎn)風(fēng)"，侵占了私人合法的房地產(chǎn)等問題。
在農(nóng)村經(jīng)過合作社運動之后，消滅了土地私有制，中共中央公布《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，宣布農(nóng)村土地歸集體所有。

３、十年動亂1966－1978
這一時期，整個國家的法制遭到極大踐踏和破壞，城市的房地產(chǎn)管理工作也慘遭厄運，許多城市的公房被破壞、強占，許多私房被非法接管甚至沒收。
概言之，1949－1978這個階段社會主義法制建設(shè)逐步開展并取得了一定的成就，房地產(chǎn)立法有了良好的起步，房地產(chǎn)的管理工作也取得了很大成績，成為同期社會主義建設(shè)的重大成就之一。但是，這一階段對法制建設(shè)不夠重視，法制也很不完備，房地產(chǎn)立法過少，對于需要解決的問題往往采取定政策、法令甚至通知等辦法解決，尤其不可思議的是，甚至連某主管機關(guān)負(fù)責(zé)人對記者的談話也被奉?quot;法律"，嚴(yán)重缺乏民主性、科學(xué)性和規(guī)范性。

㈡蓬勃發(fā)展階段1979－1997

１、復(fù)蘇時期1979－1988
這一時期房地產(chǎn)立法工作有較大發(fā)展，落實房地產(chǎn)政策撥亂反正工作成績很大，經(jīng)濟體制改革的起步給整個國民經(jīng)濟包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了生機和活力，房地產(chǎn)行政管理、產(chǎn)權(quán)管理和市場管理逐漸有序化，房地產(chǎn)立法開始受到國家的重視，開始進(jìn)入良性發(fā)展軌道。這一時期制定的房地產(chǎn)方面的法規(guī)、規(guī)章主要有：國務(wù)院批轉(zhuǎn)公布的《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市規(guī)劃條例》、《房地產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》、《國務(wù)院加強城市工作的通知》、《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》。通過上述法規(guī)及規(guī)范性文件的實施，我國在擴大住宅建設(shè)的投資、房地產(chǎn)的綜合開發(fā)、住宅制度改革試點、城市土地的規(guī)劃管理等方面，都取得了長足的發(fā)展。

２、整體推進(jìn)階段1989－1992
這一階段，房地產(chǎn)法制的重要性逐漸為人們所認(rèn)識，法制建設(shè)也明顯加快步伐，出現(xiàn)了一個重點突破整體推進(jìn)的良好態(tài)勢。具體表現(xiàn)在：
①土地有償使用制度問世啟動房地產(chǎn)市場。以1988年《憲法》修訂以及《土地管理法》的修訂為標(biāo)志，昭示我國已正式實施土地有償使用制度，從而為土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供了法律依據(jù)和保障。其主要法規(guī)有：1990年國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》。
②房地產(chǎn)綜合開發(fā)納入規(guī)范管理軌道。繼1987年頒布了《城市規(guī)劃法》后，1989年建設(shè)部又頒布了《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》和《全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)升級實施辦法(試行)》。
③房地產(chǎn)市場向法制化管理推進(jìn)。1988年建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于建立和健全房地產(chǎn)交易市場管理的通知》，1992年頒布了《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》、《商品住宅價格管理暫行辦法》，這些法律規(guī)章的實施使房地產(chǎn)市場交易和管理逐步走上法制化軌道。
④住房制度改革由點到面全面推行。1988年國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》。至此，全國的土地有償使用、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性進(jìn)展。

３、全面發(fā)展階段1992－1997
1992年起，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個狂飆突進(jìn)的快速發(fā)展時期。面對席卷全國的"房地產(chǎn)熱"及從中暴露出來的種種問題，盡快建立與市場經(jīng)濟新體制相適應(yīng)的法制環(huán)境，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向社會化、集約化、國際化方向發(fā)展，已歷史地擺到了我們面前。為此，1994年全國人大常委會制定了房地產(chǎn)方面的一個重要基本法《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，這部法律的誕生是我國房地產(chǎn)法制建設(shè)的一個里程碑。之后，我國又陸續(xù)出臺了一系列專門法律和配套法規(guī)，如1997年全國人大常委會頒布的《中華人民共和國建筑法》，至此，中國房地產(chǎn)法律體系框架已見雛型。可以相信隨著已列入全國人大立法規(guī)劃的另外二部基本法《土地法》和《住房法》以及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的《物權(quán)法》的制定實施，中國房地產(chǎn)法制建設(shè)將會步入一個全面發(fā)展、日漸完備的新階段。建立適應(yīng)市場經(jīng)濟法則，體現(xiàn)中國國情又符合國際慣例的中國房地產(chǎn)法律體系已呼之欲出。

第三節(jié)、我國房地產(chǎn)管理體制的沿革

一、從建國初期到"文革"期間的管理體制

土地管理機構(gòu)，是根據(jù)國家授權(quán)或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門。新中國成立之后的各個歷史時期，由于經(jīng)濟、政治任務(wù)和形勢的要求，土地管理機構(gòu)的設(shè)置也經(jīng)歷了一些變化。
解放初期，在接管舊政府的城市地政局的基礎(chǔ)上，設(shè)立了由市人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)的地政處，后來改屬民政局領(lǐng)導(dǎo)。1953年地政和房產(chǎn)合并為地政房地產(chǎn)管理委員會，之后改名為房地產(chǎn)管理局。
房產(chǎn)管理機構(gòu)，實際主要指城市（城鎮(zhèn)）房地產(chǎn)管理機構(gòu)，是由國家設(shè)立的專門行使城市房地產(chǎn)管理職能的行政機關(guān)。在新中國的不同發(fā)展時期，房地產(chǎn)管理機構(gòu)在組織設(shè)置、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和職責(zé)權(quán)限等方面也經(jīng)歷了很大的變化。

二、改革開放以來的管理體制

十一屆三中全會之后，房地產(chǎn)管理工作也開始走上了正軌。
1986年8月1日，國家土地管理機構(gòu)正式成立，負(fù)責(zé)全國土地的統(tǒng)一管理工作。爾后，各省、市、縣人民政府相繼設(shè)立專門的土地管理機構(gòu)。形成了國土管理機構(gòu)的完整體系。
1979年成立了房產(chǎn)住宅局，負(fù)責(zé)全國住宅建設(shè)和房地產(chǎn)管理工作。設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，各地則分設(shè)建設(shè)委員會、建設(shè)廳、局等機構(gòu)。

三、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制

1．國務(wù)院
國務(wù)院是中央人民政府，領(lǐng)導(dǎo)和管理全國城鄉(xiāng)建設(shè)。制定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。
設(shè)立建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門。它們依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，管理全國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)工作。
2．地方人民政府
地方人民政府在國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，管理本地方的城鄉(xiāng)建設(shè)。
地方權(quán)限范圍內(nèi)的征用土地、申請建設(shè)用地的審批權(quán)，分別由省一級、市一級、縣一級人民政府行使；其中，征用土地批準(zhǔn)權(quán)，只能由省一級人民政府行使。
縣級以上地方人民政府可以設(shè)房地產(chǎn)管理、土地管理部門。
3．土地行征主管部門
（1）、國務(wù)院土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)
1998年3月國務(wù)院機構(gòu)，設(shè)立國土資源部。職能是：主管自然資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用。
對省級人民政府國土資源主管部門實行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)。
（2）、地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)
由省、自治區(qū)、人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。
（3）、土地行政主管部門的監(jiān)督檢查職責(zé)及工作要求
縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。
在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)土地違法行為構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)將案件移送有關(guān)機關(guān)，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處罰或者行政處分。
4．建設(shè)行政主管部門
（1）、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)
1998年3月國務(wù)院，繼續(xù)保留建設(shè)部，把它作為綜合管理全國建設(shè)事業(yè)的政府部門，它的主要職能是：城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設(shè)和管理等。
國務(wù)院決定對國家重大建設(shè)項目實行稽察特派員制度，建設(shè)部參與和配合此項工作。
（2）、地方人民政府建設(shè)行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)
各地設(shè)立相關(guān)機構(gòu)，分別負(fù)責(zé)管理規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等項工作。根據(jù)精簡、效能的原則，下級的機構(gòu)不一定都要與上級的機構(gòu)對口設(shè)置。
中央的和地方的建設(shè)行政主管部門，都負(fù)責(zé)《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》的實施和監(jiān)督實施工作。

四、房地產(chǎn)管理機構(gòu)與有關(guān)機關(guān)、部門的工作關(guān)系

房地產(chǎn)管理也是一項系統(tǒng)工程，除建設(shè)、規(guī)劃、土地、房屋等行政主管部門的管理之外，還涉及多個部門和環(huán)節(jié)，故須在人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，分工協(xié)作，理順關(guān)系，精簡程序，提高效率。
要做好房地產(chǎn)工作，僅靠土地、房產(chǎn)兩個主管部門是不夠的，還需要在國務(wù)院和地方各級人民政府領(lǐng)導(dǎo)之下，依靠有關(guān)機關(guān)、部門的積極配合、通力合作。在法律允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)主管部門民有關(guān)部門可以開展合適形式的聯(lián)合執(zhí)法活動。
在國家和各地人民政府對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一監(jiān)督管理的前提下，各地可以依法設(shè)立以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為會員的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，實行自律性管理。

第三章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律制度

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第一節(jié) 主要法律條文
《民法通則》

第七十一條　財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第七十二條　財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。
按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第七十八條　財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第八十三條　不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律要點

我們所稱的房地產(chǎn)一般被翻譯成西方傳統(tǒng)民法中的不動產(chǎn)，即real estate，這里的房地產(chǎn)是指財產(chǎn)形態(tài)的"房屋加土地"。美國有關(guān)《財產(chǎn)法》的教材，往往其中三分之二的內(nèi)容就是直接冠以不動產(chǎn)，或者是與不動產(chǎn)有密切關(guān)系的。確實，作為財產(chǎn)權(quán)所指向的對象無非就是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。
按照這樣的理解，房地產(chǎn)法應(yīng)該屬于財產(chǎn)法的范圍。但是，我國房地產(chǎn)法的調(diào)整對象不限于財產(chǎn)法，而且主要不是財產(chǎn)法。《城市房地產(chǎn)管理法》的主要內(nèi)容是對在國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理，房地產(chǎn)法實際上涉及土地管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理等各個方面。但是，房地產(chǎn)法研究的邏輯起點應(yīng)當(dāng)是財產(chǎn)權(quán)利。

一．關(guān)于財產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)
財產(chǎn)是英美法所經(jīng)常采用的概念，但大陸法學(xué)者也經(jīng)常使用財產(chǎn)概念，財產(chǎn)和所有權(quán)在很多情況下是可以通用的，但嚴(yán)格地說，財產(chǎn)與所有權(quán)的概念是有區(qū)別的。表現(xiàn)在：
第一，財產(chǎn)可以是有形物也可以為無形物，它是有體物與無體物的總稱，然而所有權(quán)必須以有體物為客體，一旦所有權(quán)的客體包括了無體物，則所有權(quán)與其他權(quán)利的區(qū)分將不復(fù)存在。
第二，財產(chǎn)并不限于絕對權(quán)，可以包括各種權(quán)利與利益，也就是說，財產(chǎn)既可以指所有權(quán)、其他物權(quán)，知識產(chǎn)權(quán)，也可能是指債權(quán)，從這個意義上說，所有權(quán)只是財產(chǎn)的一種形態(tài)。

產(chǎn)權(quán)是法律經(jīng)濟學(xué)中的一個重要范疇。從社會的角度看，產(chǎn)權(quán)的明確界定可以保護(hù)促進(jìn)資源的有效使用。
我國的經(jīng)濟學(xué)界有人把產(chǎn)權(quán)等同于所有權(quán)，如工業(yè)產(chǎn)權(quán)（Industrial property）、知識產(chǎn)權(quán)（Intellectual property），就指所有權(quán)。據(jù)查這個用法始于法語，是制定專利法時的用法。原來用的是獨占權(quán)，但受法國大革命意識形態(tài)狂熱影響，似與自由、平等、博愛的時代精神不符，才改為產(chǎn)權(quán)，這顯然是特指無形財產(chǎn)。
也有人認(rèn)為法律上產(chǎn)權(quán)的概念就是指財產(chǎn)權(quán)，即英語中Property Rights 這個詞。財產(chǎn)權(quán)以財產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)某種物質(zhì)利益的權(quán)利，它是與非財產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)的概念，后者主要指人身權(quán)，而財產(chǎn)權(quán)包含的內(nèi)容較為廣泛，凡具有經(jīng)濟價值的權(quán)利都可以納入財產(chǎn)權(quán)的范疇，而所有權(quán)不過是財產(chǎn)權(quán)的一種，不能將產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)等同。如果把產(chǎn)權(quán)看作財產(chǎn)權(quán)，那么作為一個范疇的產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容可包括一本"民法原理"的教科書。
我國學(xué)者一般接受了大陸法廣義的財產(chǎn)權(quán)概念，認(rèn)為債權(quán)、物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)都是財產(chǎn)權(quán)。英美法中無物權(quán)之名，有關(guān)物權(quán)的規(guī)定實質(zhì)上包含在財產(chǎn)法中，而財產(chǎn)法并不包括合同的權(quán)利。如果把產(chǎn)權(quán)看作財產(chǎn)權(quán)似乎是用英美法的語言概括大陸法的物權(quán)內(nèi)容，事實上英美法的財產(chǎn)權(quán)又涉及到租賃、贈與等，這不是包含在合同法之中。這樣，把產(chǎn)權(quán)等同于英美法的財產(chǎn)權(quán)也有不妥之處。
產(chǎn)權(quán)是一個上位概念，所有權(quán)是一個下位概念。所有權(quán)不過是產(chǎn)權(quán)的一種。所有權(quán)和其他物權(quán)制度構(gòu)成民法中一項相對獨立的制度，統(tǒng)稱為物權(quán)法。有的教科書中把產(chǎn)權(quán)定義為財產(chǎn)所有權(quán)與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)，這似乎介于財產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)之間，相當(dāng)于物權(quán)的概念。

二．物權(quán)的概念及其特征

迄今為止，很少有學(xué)者就財產(chǎn)權(quán)利基本理論原則進(jìn)行研究探討，就象數(shù)學(xué)家很少有人討論幾何公理一樣，羅馬法是商品社會的"幾何公理"，現(xiàn)代市場經(jīng)濟制度的ABC.
物權(quán)的一些權(quán)利形式在羅馬法中已得到確認(rèn)，但是沒有提出明確的物權(quán)概念。物權(quán)的概念是中世紀(jì)的注釋法學(xué)家在解釋羅馬法時所創(chuàng)造的。直到1900年首次為德國民法典所接受。發(fā)達(dá)商品經(jīng)濟與簡單商品經(jīng)濟相比，其形態(tài)和運動要復(fù)雜得多，因而物權(quán)的概念和范疇不斷補充新的內(nèi)容。但是，羅馬法的物權(quán)法理論發(fā)展到現(xiàn)代民法的財產(chǎn)權(quán)的理論，其概念抽象之準(zhǔn)確，內(nèi)在邏輯之嚴(yán)謹(jǐn)，理論體系之完整，與當(dāng)今社會科學(xué)任何一個學(xué)科體系相比，都毫不遜色。

（一）。各國都沒有對物權(quán)概念在法律上作出明確的規(guī)定。一般說來物權(quán)作為一個法律范疇，是指權(quán)利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權(quán)利，而物權(quán)的支配性和排他性均來自于物的歸屬，即法律將某物歸屬于某人支配，從而使其對物的利益享有獨占的支配并排他的權(quán)利。簡言之物權(quán)是物之歸屬的權(quán)利。物權(quán)的特點有：

1、物權(quán)是直接支配物的權(quán)利。所謂直接支配，指權(quán)利人無須借助他人的行為就能行使自己的權(quán)利。
2、物權(quán)是直接支配特定的、獨立的物的權(quán)利。物權(quán)的客體是物，即有形物，而且必須是特定物，這是物權(quán)區(qū)別于知識產(chǎn)權(quán)等權(quán)利的一個重要標(biāo)志。
3、物權(quán)是直接支配物并享受物之利益的權(quán)利。這些利益有多種形式，如物的全部利益、物的使用價值、物的交換價值等。
4、物權(quán)是一種排他性的權(quán)利。所謂的排他性就是在同一物上不得同時成立兩個內(nèi)容不相容的物權(quán)，如兩個所有權(quán)。這與債權(quán)不同，同一物上可以并存數(shù)個內(nèi)容相同的債權(quán)，各個債權(quán)之間具有平等的效力。
5、物權(quán)是一種對世權(quán)，具有保護(hù)的絕對性。這是指權(quán)利人的權(quán)利可以對抗一切不特定的義務(wù)人；任何人侵害物權(quán)時，物權(quán)人得以行使物上請求權(quán)，以排除他人的侵害并恢復(fù)物權(quán)應(yīng)有的支配狀態(tài)。

（二）。物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別
物權(quán)和債權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，這主要表現(xiàn)為物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提，債權(quán)是物權(quán)變動的基礎(chǔ)，兩者互相滲透。但是，兩者又是有區(qū)別的：

1．主體特征的區(qū)別，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，義務(wù)主體是不特定的；而債權(quán)是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系，權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的。
2．內(nèi)容上的區(qū)別，物權(quán)是支配權(quán)，不需要借助他人的行為就可實現(xiàn)其權(quán)利；債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)有賴于債務(wù)人履行其應(yīng)盡的義務(wù)。
3．客體上的區(qū)別，物權(quán)的客體只能是物而不是行為；債權(quán)直接指向的是行為，間接涉及到物。
4．在權(quán)利設(shè)定上的區(qū)別，物權(quán)的設(shè)立必須公示，而債權(quán)只在特定當(dāng)事人之間存在，不需要公示。
5．其他諸如權(quán)利的期限、權(quán)利的效力和保護(hù)的方法上等也都存在著區(qū)別。

（三）。各國民法規(guī)定的物權(quán)大多導(dǎo)源于羅馬法，其對權(quán)利的設(shè)置有：

1 所有權(quán)。
這是所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨占性地支配其所有的財產(chǎn)權(quán)利，所有人可以對其所有的財產(chǎn)占有、使用、收益、處分，并可排除他人對于其財產(chǎn)違背其意志的干涉。所有權(quán)是物權(quán)中最完整、最充分發(fā)揮物的效用，從所有權(quán)中分離、派生、引伸出各種其他的物權(quán)。 2 用益物權(quán)。
這是對他人所有的物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，其包括：
（1）地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人的土地上所設(shè)定的權(quán)利。地役權(quán)設(shè)定的基本原則是：需役地或供役地所有人變動時，不影響地役權(quán)的存在；供役地所供的便利，應(yīng)為需役地可以直接利用的便利；地役權(quán)有"永久權(quán)"，臨時存在的權(quán)利不得視為地役權(quán)；地役權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時，所有權(quán)讓位于地役權(quán)。地役權(quán)的種類有：通行、用水、開發(fā)富源（食草、采石等）。
（2）地上權(quán)。地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利。作為他物權(quán)的一種，其實質(zhì)在于利用他人土地建筑房屋，從而達(dá)到使用他人土地的目的。地上權(quán)人對其建筑物可以占有、使用、收益和部分處分權(quán)能。土地所有權(quán)人除有權(quán)要求承租方（地上權(quán)人）按期交付租金外，在地上權(quán)存續(xù)期間已基本喪失所有權(quán)的大部分權(quán)能。
（3）永佃權(quán)。永佃權(quán)是按年向土地所有人交付租金而長期或永久地使用、收益其不動產(chǎn)的權(quán)利。永佃權(quán)又稱為永租權(quán)或永借權(quán)。永佃人的權(quán)利和所有人的權(quán)利幾乎重疊，是物權(quán)中除所有權(quán)外，權(quán)利范圍和效力最大的，如有長期或永久使用、收益的權(quán)利，并在不減損標(biāo)的物的價值下改良標(biāo)的物或變更其用途；永佃權(quán)人有轉(zhuǎn)移其權(quán)利于其繼承人的權(quán)利，其繼承人有永業(yè)權(quán)，除非依法定事由收回。

3 擔(dān)保物權(quán)。

這是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，主要有：
（1）質(zhì)押權(quán)。這又稱信托質(zhì)權(quán)，是羅馬法最古的物權(quán)擔(dān)保制度，即當(dāng)事人一方按照市民法的方式將其物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債權(quán)人在債務(wù)清償時返還原物。
（2）抵押權(quán)。這是債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移該物的占有，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，債權(quán)人有權(quán)變賣抵押物優(yōu)先受償。它彌補了質(zhì)權(quán)制度中同一物不得供多數(shù)人擔(dān)保、須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有的不足。

4 占有。
這是對物的占領(lǐng)、控制。占有究竟是一種單純的事實，還是一種權(quán)利，各國的立法是不一致的，日本民法把他規(guī)定為占有權(quán)，德國民法把他作為受法律保護(hù)的一種事實狀態(tài)。

三．英美法的財產(chǎn)權(quán)概念

英文property一詞，中文翻譯為財產(chǎn)，這指的是某一個具體的物，如汽車、房屋、土地等，也包括某種無形的有價值的標(biāo)的物。如有價證券、股票等。但從法律的角度來看，財產(chǎn)一詞是指與物相關(guān)連的人們之間的一種法律關(guān)系，是一種能夠從物當(dāng)中獲得一種利益的期待，也就是由這一物品而來的一系列權(quán)利。

大陸法強調(diào)物權(quán)的絕對性，而英美法的財產(chǎn)權(quán)的多數(shù)權(quán)利都是相對的。就如籠統(tǒng)地講誰擁有前述的黑土地是一個無法回答的問題，只有在具體的某一對權(quán)利關(guān)系中回答哪一個人更有資格享受某種權(quán)利。例如，有人想購買那塊黑土地，亨利出示了土地所有權(quán)證書，表明其是黑土地的主人；但是當(dāng)購買人接受土地的時候，發(fā)現(xiàn)有人根據(jù)以前的租賃契約已經(jīng)占據(jù)了一部分土地；過了幾天，又有人要求法院拍賣該黑土地，原因是前主人將該土地抵押給此人了。由此可見，撇開上述的這些權(quán)利而談黑土地的所有權(quán)是沒有意義的。財產(chǎn)權(quán)的標(biāo)的可分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。但這是大陸法的概念。動產(chǎn)的英文是PERSONAL PROPERTY，不動產(chǎn)是REAL PROPERTY。這種劃分來自于英國普通法的訴訟程序。在早期的英國普通法訴訟中有一種REAL ACTION，處理土地被他人不當(dāng)占有，把土地返還給合法的所有人；另外有一種PERSONAL ACTION，處理土地以外的物的糾紛，這只能給予賠償而不能要求返還原物。這就形成了目前的財產(chǎn)的劃分

（一）。英美制度中的土地權(quán)益（有稱地產(chǎn)權(quán)）是英國封建土地租佃制度的產(chǎn)物。當(dāng)國王將土地分封給貴族，貴族再分封給佃農(nóng)時，所分封的土地只是終身占有權(quán)，國王和貴族享有收回的權(quán)利，這時已經(jīng)形成了現(xiàn)在的占有和未來的權(quán)利兩種土地權(quán)益。封建土地制度瓦解了，但關(guān)于土地權(quán)益的法律卻繼承下來了。
土地是一種物質(zhì)表現(xiàn)，土地權(quán)益則是一個法律概念，獨立于土地本身而存在，并具有多樣性。土地的現(xiàn)實權(quán)益（即時權(quán)益）包括土地占有權(quán)、使用權(quán)和享受權(quán)。對土地的排他性占有是即時土地權(quán)益的最主要特征。即時占有可分為"自由占有"（freehold）和"非自由占有"也就是租賃占有。

1、自由占有
（1）無限制的單純的權(quán)益（完全所有權(quán)Fee Simple Absolute）。
在土地轉(zhuǎn)賣權(quán)被承認(rèn)之前，領(lǐng)主在給土地占有者的轉(zhuǎn)讓書中往往說：授予某塊土地給某甲及其后裔。這表明只要甲還活著，甲的后裔對該土地不擁有任何權(quán)利。但如果沒有領(lǐng)主的認(rèn)可，無論甲還是其后裔，都不能進(jìn)一步出讓或轉(zhuǎn)賣該土地。隨著對土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的承認(rèn)，某塊土地"轉(zhuǎn)讓給甲及其后裔"便意味著甲對該土地有完全所有權(quán)或稱之為絕對土地權(quán)益。甲對該土地的所有權(quán)是永久的和絕對的，不受任何限制，領(lǐng)主或甲的后裔對該地都不擁有任何權(quán)利。如果他沒有將土地賣掉，也沒有立遺囑，該地便由其后裔自動繼承。沒有親屬繼承時，該土地的權(quán)益終止，歸英王所有。

（2）限制繼承的權(quán)益（Fee Tail）。
從實際意義上而言，土地是一個家族的權(quán)利、地位和財富的根本，如果家族中出了敗家子，仍希望土地能留在家族中。限制性繼承權(quán)益便是適應(yīng)這種需要而產(chǎn)生的。這種權(quán)益只限于一定身份的人，即本人及其后裔享有。原擁有人將土地轉(zhuǎn)讓給"我兒子某甲及其子嗣"，甲對該土地有限制性所有權(quán)，甲的子嗣也如此。該地便會在家族中代代相傳，直至某甲死后，而且其所有的子嗣都死了而無嗣，限制性所有才失效。這種情況下，原擁有人或其后裔通過回收權(quán)，重新獲得對該土地的所有權(quán)。如果沒有后述的情況，則土地回到國王名下。這種限制性繼承所有權(quán)導(dǎo)致了財產(chǎn)法中很多沖突和矛盾。上例中，甲可以將其有生之年的利益轉(zhuǎn)讓給別人，也可以抵押貸款，但一旦他死了，債主們卻不能將該地變賣以償債等。

（3）終身所有權(quán)（Life Estates）。
這種終身土地權(quán)益意味著擁有人終身對某地產(chǎn)（或其他財產(chǎn)）擁有享有權(quán)。如果甲對某地?fù)碛薪K身所有權(quán)，他可以將該地的享用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，一旦甲死了，乙必須將該地退還給原來的地主。終身所有權(quán)可以受讓人的壽命來確定終身所有權(quán)；也可以一個受讓人之外的人的壽命來決定終身所有權(quán)；也可以是一組人的終身所有權(quán)，如"某地授予甲的子女們終身享用，繼受權(quán)給乙"，乙的權(quán)益受甲及其子女的壽命而定。

2、非自由占有（因租賃而產(chǎn)生的占有l(wèi)easehold）
在中世紀(jì)，英國國王是全部土地的最終所有者，他將土地分封給貴族，貴族再將其土地分封給他的受保護(hù)人。國王是最大的地主，貴族是他的土地的承租人。貴族們要向國王履行軍事或其他的服務(wù)，佃戶的土地最初是終身占有，后來發(fā)展到可以繼承與買賣。

3、未來利益(Future Interest)
當(dāng)代英美法中，終身所有權(quán)及其未來利益是英美財產(chǎn)法區(qū)別大陸法的重要標(biāo)志，也是遺囑及遺產(chǎn)安排法律中的焦點。未來利益不僅僅是一種期望，而且是一種受法律保護(hù)的現(xiàn)在就存在的財產(chǎn)權(quán)。如，原所有人"將黑土地轉(zhuǎn)讓給甲供其終身享有，甲死后由乙及其后裔繼受"，乙在甲死前便可以將他所有的繼受權(quán)轉(zhuǎn)賣他人，也可以通過法院禁止甲的浪費行為。他也可以控告任何損害該地價值的人或其他意圖非法占有者。如果乙在甲之前死亡，乙的后裔會繼承其繼受權(quán)。未來利益中主要有：

（1）回收權(quán)
一般而言，回收權(quán)是原所有人從他的財產(chǎn)權(quán)中取出一部分轉(zhuǎn)讓他人時保留的財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)里分作多種土地權(quán)益，這些土地權(quán)益是有大小等級之分的。完全所有權(quán)大于限制性繼承所有權(quán)；限制性繼承所有權(quán)大于終身所有權(quán)；終身所有權(quán)大于租賃所有權(quán)。原所有人只有在轉(zhuǎn)讓出一個比他所擁有的所有權(quán)較小的財產(chǎn)權(quán)時，才擁有一定的回收權(quán)。

（2）信托財產(chǎn)（Trust）
如果某所有人將一份財產(chǎn)委托給他所信賴的朋友甲全權(quán)管理，但財產(chǎn)的所有凈收入供給該所有人的未成年子女及其后裔享用，那么該所有人便產(chǎn)生了一個信托財產(chǎn)。甲享有普通法中所有的財產(chǎn)權(quán)，但唯一的條件是一切要從收益人的利益角度出發(fā)。另一方面，收益人也是該信托財產(chǎn)的主人，他的權(quán)益是由衡平法來保護(hù)的。在衡平法的限制下，受托人的行為必須符合很高的標(biāo)準(zhǔn)。收益人的利益高于一切，所有一切為受托人牟利的行為都受到絕對的禁止。

四．房地產(chǎn)共有

（一）共有的概念
房屋作為一項財產(chǎn)，不僅可以一人所有，還可以由多人同時所有，這在我國的民法上稱作財產(chǎn)共有。
所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個權(quán)利主體對一物共同享有所有權(quán)。各共有人之間因財產(chǎn)共有形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為共有關(guān)系。共有的法律特征是：　　
　　1．共有的主體不是一個而是兩個或兩個以上的公民或法人。但是，多數(shù)人共同所有一物，并不是說共有是多個所有權(quán)，在法律上，共有財產(chǎn)只有一個所有權(quán)，而由多人享有。　　
2．共有的客體即共有物是特定的，它可以是獨立物，也可以是集合物(如共同繼承的遺產(chǎn))。共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，不能由各個共有人分別對某一部分共有物享有所有權(quán)。每個共有人的權(quán)利及于整個共有財產(chǎn)，因此共有不是分別所有。　　
3．在內(nèi)容方面，共有人對共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共有人對共有物享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，不受其他共有人的侵犯。在行使共有財產(chǎn)的權(quán)利，特別是處分共有財產(chǎn)時，必須由全體共有人協(xié)商，按全體共有人的意志行事。　　

（二）共有和公有的區(qū)別
"公?quot;一詞具有雙重含義，一是指社會經(jīng)濟制度，即公有制；二是指一種財產(chǎn)形式。共有可以是公有制在法律上的表現(xiàn)形式，也可以是個人或私人所有制在法律上的反映。就公有財產(chǎn)權(quán)來說，它和共有在法律性質(zhì)上也是不同的，表現(xiàn)在：
第一，共有財產(chǎn)的主體是多個共有人，而公有財產(chǎn)的主體是單一的，在我國為國家或集體組織。全民公有的財產(chǎn)屬于國家所有，集體公有的財產(chǎn)則屬于某一個集體組織所有。
第二，公有財產(chǎn)已經(jīng)脫離個人而存在，它既不能實際分割為個人所有，也不能由個人按照一定的份額享有財產(chǎn) 權(quán)利。在法律上，任何個人都不能成為公有財產(chǎn)的權(quán)利主體。而在共有的情況下，特別是在公民個人的共有關(guān)系中，財產(chǎn)往往并沒有脫離共有人而存在。共有財產(chǎn)在歸屬上為共有人所有，是共有人的財產(chǎn)。所以，單個公民退出或加入公有組織并不影響公有財產(chǎn)的完整性，但是，公民退出或加入共有組織(如合伙)，就會對共有財產(chǎn)發(fā)生影響。

（三）按份共有和共同共有
我國《民法通則》第78條確認(rèn)了兩種共有形式，即按份共有和共同共有，這是兩種基本的共有形式。
1．按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。例如，甲、乙合購一幢房屋，甲出資10000元，乙出資5000元，甲、乙各按出資的份額對房屋享有權(quán)利。　　
按份共有與分別所有是不同的。在按份共有中，各個共有人的權(quán)利不是局限在共有財產(chǎn)的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權(quán)，而是各共有人的權(quán)利均及于共有財產(chǎn)的全部。當(dāng)然，在許多情況下，按份共有人的份額可以產(chǎn)生和單個所有權(quán)一樣的效力，如共有人有權(quán)要求轉(zhuǎn)讓其份額，但是各個份額并不是一個完整的所有權(quán)，如果各共有人分別單獨享有所有權(quán)，則共有也就不復(fù)存在了。
按份共有人有權(quán)處分其份額，即分出和轉(zhuǎn)讓。所謂分出，是指按份共有人退出共有，將自己在共有財產(chǎn)中的份額分割出去。在分出份額時，通常要對共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。所謂轉(zhuǎn)讓，是指共有人依法將自己在共有財產(chǎn)中的份額轉(zhuǎn)讓給他人。共有人可以自由參加或退出共有。為了保護(hù)共有人的權(quán)益，應(yīng)允許共有人自己轉(zhuǎn)讓其共有份額。但共有人轉(zhuǎn)讓其份額，不得損害其他共有人的利益。如果共有是合伙形式的，則共有人退出共有和轉(zhuǎn)讓份額，都要受合伙合同的約束。　　
為防止某一按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額造成對其他共有人的損害，《民法通則》第78條規(guī)定，共有人出售其份額，"其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利"。例如，甲、乙、丙三人合建一房屋，各占1/3的份額，在丙欲出讓其份額時，甲、乙二人有權(quán)優(yōu)先于他人購買該份額。
一個或幾個共有人未經(jīng)全體共有人的同意，擅自對共有財產(chǎn)進(jìn)行法律上的處分的，對其他共有人不產(chǎn)生法律效力。某個或某幾個共有人未經(jīng)全體共有人的同意，擅自對共有財產(chǎn)進(jìn)行事實上的處分，如毀棄共有物等，應(yīng)對其他共有人負(fù)侵權(quán)行為責(zé)任。

2．共同共有是共有的另一種形式。共同共有是指兩個或兩個以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有的房產(chǎn)具有其特點：
首先，共同共有人對共有房產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。換而言之，在共同共有關(guān)系存在期間，部分共有人無權(quán)擅自處分共有房產(chǎn)。在現(xiàn)實生活中，常會出現(xiàn)部分共同共有人偽造其他共有人簽名和私章，擅自處分共有房產(chǎn)的行為。作為權(quán)益受到侵害的共有人，可以該行為未經(jīng)自己同意為由，向法院主張該行為及相關(guān)合同無效，并且侵權(quán)人應(yīng)將房屋狀態(tài)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟損失。值得注意的是，一般在這種交易中，第三人取得房產(chǎn)的行為往往是善意的這僅限于第三人不可能得知房產(chǎn)權(quán)屬為共同共有，對該侵權(quán)行為不負(fù)責(zé)任。如果恢復(fù)原狀將嚴(yán)重影響第三人的生活，那么侵權(quán)人應(yīng)對第三方進(jìn)行補償或賠償。
其次，共同共有關(guān)系終止，包括共有人死亡，婚姻關(guān)系終止，共有房產(chǎn)買賣等幾種情況。對于共同共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議分割；無協(xié)議的應(yīng)對共同共有房產(chǎn)進(jìn)行等分。鑒于房產(chǎn)是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折價進(jìn)行分割。無論是協(xié)議分割還是折價分割，原則上都應(yīng)考慮共有人對共有房產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人的生活、生產(chǎn)等。
最后，在共同共有房產(chǎn)分割完畢后，一部分房產(chǎn)所有人需要出賣其所有房產(chǎn)的，如果該部分房產(chǎn)作為未分割前共同房產(chǎn)的一個整體或配套使用，那么，另一部分房產(chǎn)所有人享有優(yōu)先的購買權(quán)。

五．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)

（一）。現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)問題的提出

現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著工商業(yè)的發(fā)展、城市的形成、人口的集中形成了復(fù)合性集合住宅而發(fā)展起來的。按照羅馬法，不動產(chǎn)就象是一塊小領(lǐng)地，一切附合和進(jìn)入土地的物都必然地作為添附物歸土地所有主所有。建筑物所有權(quán)非土地所有主而莫屬。這就是所謂"地上物屬于土地原有人"的原則。

19世紀(jì)上半葉，工業(yè)革命加速了城市的人口激增，地價飛漲，住宅缺乏，因此在民法中確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。1804年的《法國民法典》中已有了樓層所有權(quán)的規(guī)定。其內(nèi)容之一，建筑物的各樓層屬于不同所有人，而其所有證書未訂定修繕與改建方法時，依下列序位為之：外壁與屋頂由全體所有人按其所有樓層之價額負(fù)擔(dān)其費用。各樓層所有人建造各自步行之地板；內(nèi)容之二，二樓所有人建造登上二樓的樓梯，三樓所有人接續(xù)二樓建造登上三樓的樓梯，更上層者依次使用。該規(guī)定并未提出區(qū)分所有權(quán)的一般原則，只是解決共用部分的管理方法依私人間的契約約定。第二次世界大戰(zhàn)以后，集團(tuán)式建筑物的生活環(huán)境得到極大的改善，例如，管道燃?xì)狻⑺馈㈦姎狻⑴瘹獾扰渌停娞荨⒌叵萝噹斓仍O(shè)施的發(fā)展，不僅使建造建筑物取得了重要的經(jīng)濟效益，而且必須要有專門管理的人員。由此，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題日益得到重視。建筑物區(qū)分所有制度在德國法上稱為"住宅所有權(quán)"，法國法中稱為"住宅分層所有權(quán)", 瑞士法上稱為"樓層所有權(quán)"，英美法中稱為"公寓所有權(quán)"。日本和我國臺灣稱為"區(qū)分所有權(quán)"，我國大陸學(xué)者一般采納了"建筑物區(qū)分所有"概念。我國有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定也采納了這一觀點，如建設(shè)部1989年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第2條指出：本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。可見所謂"異產(chǎn)毗鄰房屋"就是指建筑物區(qū)分所有。而建筑物區(qū)分所有又是由單獨所有和共有構(gòu)成的。在法律上建立區(qū)分所有制度，可以明確在區(qū)分所有情況下的產(chǎn)權(quán)和利益關(guān)系，解決各種產(chǎn)權(quán)糾紛，維護(hù)住戶生活的安定，從經(jīng)濟上也可以通過促進(jìn)房地產(chǎn)交易的繁榮而帶動整個經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）。現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有和單獨所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。　　　
由于在區(qū)分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權(quán)客體而不能以整個建筑物作為所有權(quán)客體，所以在登記過程中，如果各個所有人已就各專有部分進(jìn)行了登記，那么就不能再將整個建筑物登記為這些人共有。目前由于我國有關(guān)房屋登記制度并未對建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定，因此在實踐中重復(fù)登記(專有部分登記后又將整個建筑物作為共有財產(chǎn)進(jìn)行登記)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這樣就必然會產(chǎn)生將區(qū)分所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。
根據(jù)民法理論，共有是兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在共有關(guān)系中，各人之應(yīng)有部分系抽象的存在于共有物上，因而共有人按其應(yīng)有部分，對于共有物之全部或其所擁有的部分享有權(quán)利，并非限于共有物之某一特定部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有權(quán)不能等同。前者是一種復(fù)合形態(tài)的所有權(quán)形式。在區(qū)分所有情況下，單獨部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個條件： 　　
第一，必須具有構(gòu)造上的獨立性。構(gòu)造上的獨立性又稱為"物理上的獨立性"，各個部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分不同部分并為各個所有人獨立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律上要求構(gòu)成上的獨立性的原因在于，一方面，由于區(qū)分所有是要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，因此單獨所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對某一專有權(quán)的損害，如果各個權(quán)利的客體都不能區(qū)分開，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。
第二，必須具有使用上的獨立性，也就是說，建筑物被區(qū)分為各個部分以后，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經(jīng)濟效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。假如區(qū)分為各個房間以后，該房間并無獨立的出入門戶，必須利用相鄰的出入單位門戶才能出入，則該房間并不具有使用上的獨立性，從而不能成為區(qū)分所有的客體。
第三，通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。構(gòu)造上和使用上的獨立性，乃是經(jīng)濟上的獨立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上形成為各個所有權(quán)的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個獨立物存在。應(yīng)當(dāng)指出的是，通過登記表現(xiàn)出來的法律上獨立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨立性為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨立性不復(fù)存在，則法律上的獨立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為一，則各部分失去其構(gòu)造上的獨立性或使用上的獨立性，應(yīng)解釋為一個所有權(quán)。

羅馬法中的物權(quán)基本原則是一物一權(quán)主義，即一物之上不能存在兩種相同的物權(quán)。但是，對于建筑物而言，將其劃分為不同的部分而分別設(shè)立所有權(quán)，不僅不影響起使用功能，而恰恰是充分使用該建筑物所必需，特別是對建筑物中的專有部分完全可以進(jìn)行獨立的排他性的占有，使用、收益和處分，并且可以通過不動產(chǎn)登記而公示于眾。建筑物區(qū)分所有權(quán)并不違反一物一權(quán)主義，關(guān)鍵是對物要作靈活的解釋。

（三）。現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類

1、專有所有權(quán)。
所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專有部分通常是在將建筑物分割為各個不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有部分是各個區(qū)分所有人所單獨享有的所有權(quán)的客體，此項單獨所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權(quán)
日本學(xué)者對專有部分的認(rèn)定是"構(gòu)造上的獨立性"和"利用上的獨立性"，在司法判例上又以有無固定墻壁間隔為判斷依據(jù)。但是，也有一種觀點為"觀念上的隔壁"，即在觀念上與他部分在外觀上可以區(qū)分，并有固定的界線標(biāo)識點。例如，相毗連的兩間建筑物并未設(shè)置確定遮蔽性墻壁，其所有人為生意之方便，僅以暗溝及水泥柱為界。盡管這無固定的墻壁間隔，但是能夠區(qū)分物理空間的獨立性和使用的獨立性。
美國的區(qū)分是坐落在一棟建筑物之任一層樓板上，可供獨立使用的房間或封閉性空間，且與公共街道，或經(jīng)由共同部分與公共街道相通之直接出口。
專有部分的界限主要是"中心說"，即專有部分范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等部分之中心。但是，現(xiàn)代的建筑物結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，如敷設(shè)有維持整體建筑物正常使用所必須的各種管線，這就對中心線認(rèn)定帶來困難。由此又有"空間說"的產(chǎn)生，這把墻壁、柱、地板、天花板等部分視為全體或部分區(qū)分所有權(quán)人的共同部分。

2、共有所有權(quán)

所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等），僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。
建筑物中不屬于專有部分的共用部分由區(qū)分所有權(quán)人全體或部分予以共同所有。其性質(zhì)不能一概而論，應(yīng)根據(jù)建筑物的不同形態(tài)而有所不同，或是共同共有，或是按份共有。共同部分具有從屬性，即是法律上同時附隨數(shù)個專有部分的附屬物，區(qū)分所有權(quán)人取得區(qū)分所有權(quán)，必須附帶取得共同部分的持分權(quán)，以便于使用上獲得方便。

3、成員權(quán)

這是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。它不但是財產(chǎn)關(guān)系，更主要的是管理關(guān)系，也是與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與制定規(guī)約、選舉及解任管理者等，同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第四章住房制度與我國城鎮(zhèn)住房制度的改革

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第一節(jié) 西方住房制度與住房政策
住房是人類生存和發(fā)展的最基本的物質(zhì)條件，住房也是人類文明的象征，是一個國家現(xiàn)代化程度的反映。在當(dāng)今世界上，住房問題始終是困繞各國政府和人民的一個世界性的社會問題。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展不平衡和社會制度的不同以及歷史傳統(tǒng)和文化背景的不同，各國的住房經(jīng)濟模式及政府對住房領(lǐng)域的政策調(diào)控也各有不同的特點，因此，各國的住房狀況存在著差異性。但是，住房作為一種商品同整個社會經(jīng)濟又有一定的聯(lián)系，由此各國的住房制度與住房政策又存在著一定的相似性。在西方資本主義國家，已經(jīng)形成了比較完善的住房制度和政策。

一、西方住房政策概況
住房政策是政府為了解決本國的住房問題而根據(jù)該國具體情況所制訂的有關(guān)住房方面的措施或決策。住房問題是一個與社會問題密切相關(guān)的經(jīng)濟問題，各國政府對住房經(jīng)濟并不是放任自流，不加干預(yù)，而是要通過各種各樣的途徑、運用各種不同的方法對住房經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制。因此，西方各國都把住房問題放在十分重要的戰(zhàn)略地位，非常重視制訂和實施住房政策。

(一)西方住房政策的演變過程
在西方住房政策的演變過程中，美國的住房政策的歷史變革是頗具代表性的。在"二次大戰(zhàn)"以前，美國政府對于國民住房建設(shè)很少過問。1930年經(jīng)濟危機中建筑業(yè)甚為蕭條，這種境況促使聯(lián)邦政府介入住宅市場，設(shè)立起聯(lián)邦住宅貸款銀行(Federal Home Loan Bank, FHLB)，以促進(jìn)住房建設(shè)。"二次大戰(zhàn)"后，美國政府旨在清除貧民窟與消滅不合標(biāo)準(zhǔn)與不適當(dāng)?shù)淖》浚碳し课菖c建筑業(yè)的發(fā)展，充分解決房荒。到六、七十年代，住宅重點轉(zhuǎn)向消除種族歧視、主張公平住宅，清理都市中的貧民區(qū)。隨著住宅需求的劇增，迫于住房投資壓力增大使得住宅財務(wù)機構(gòu)紛紛提高利率，縮短貸款期限。根據(jù)美國住房問題專家馬克格亞的概括，西方發(fā)達(dá)國家住房政策大致經(jīng)歷了四個階段：
1、住房數(shù)量絕對不足階段。這是從19世紀(jì)城市化迅速發(fā)展起到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束時期，各國都相繼制定了住房最低標(biāo)準(zhǔn)，其政策目標(biāo)是"一戶一房"。由于個人解決住房困難的力量有限，因而這一階段解決住房問題便是政府的主要任務(wù)。
2、增大住房面積階段。在住房嚴(yán)重不足現(xiàn)象大體緩解之后，提供更大崐面積的住房成為各國政府的住房政策目標(biāo)，其基本口號是"一人一室"。
3、提高住房質(zhì)量階段。20世紀(jì)60年代開始，各國住房政策重點轉(zhuǎn)移到提高現(xiàn)有住房的質(zhì)量和舒適程度上來，對戰(zhàn)后建造上述低標(biāo)準(zhǔn)住房進(jìn)行改建，當(dāng)時住房建設(shè)發(fā)展迅速。
4、提高住房總體水平階段。從70年代開始，提高現(xiàn)有住房總體水平成為中心課題。但是，由于財政負(fù)擔(dān)加重，提供新住房受到限制，這時各國紛紛削減住房補貼，并對自購房產(chǎn)進(jìn)行獎勵。
西方資本主義國家住房政策的演變、基本上都經(jīng)歷了一個由解決住房困難到增加住房面積，再到提高住房質(zhì)量以至全面提高居住水平的發(fā)展過程，這具有一定的普遍意義。

(二)西方主要住房政策措施
西方資本主義國家，住房政策被作為調(diào)節(jié)住房供給和需求的一種重要手段，其主要體現(xiàn)在住房建設(shè)和住房消費的過程之中。
1、公共住房政策
公共住房一般是為解決中、低收入階層的住房，由國家給予補貼并由地方政府建造的具有一定質(zhì)量的低租金住房。這種住房一般都符合本國政府規(guī)定的最低住房標(biāo)準(zhǔn)。
政府提供大量公共住房，可以擴大住房市場上低收入階層住房的總供給，從而使市場上相同質(zhì)量住房的價格有所降低，但公房建設(shè)難以提供足夠的保證，即建房用地的困難和資金來源的限制使公房建設(shè)受到很大制約。
2、支持和扶助公司、團(tuán)體建房
除政府投資建房外，支持和扶助公司、團(tuán)體投資建房也是住宅建筑的一個重要途徑。這類建房一種為盈利性的，另一種為福利性的即非盈利性的。政府通過提供必要貸款、補助或給予優(yōu)惠政策，鼓勵建造居住標(biāo)準(zhǔn)和租售價格適中的住房。西方各國大都采用以盈利性房產(chǎn)企業(yè)為投資主體的方式，而其中尤以美國為甚。以福利著稱的瑞典與之截然不同，住房以非盈利組織為投資主體，即地方政府的公房公司和居民自己組織的住房合作社。
3、鼓勵自建住房
西方國家迫于通貨膨脹和經(jīng)濟停滯的壓力，爭相推行住房私有化政策，鼓勵私人自建住房如提供私人建房用地、發(fā)放無息或低息貸款，設(shè)立抵押貸款公司等。這些措施既有利于減輕政府住房負(fù)擔(dān)，又充分地調(diào)動私人自建房屋的積極性。
4、控租
西方資本主義國家實行市場經(jīng)濟，因而房屋租賃價格是業(yè)主和租客訂約時議定的，但政府一般都有管制租金加以約束，防止出租者索取高額房租。
控租能使低收入階層得到廉價的住房服務(wù)，有利于保證房屋租賃市場價格的穩(wěn)定。但其負(fù)面效應(yīng)是導(dǎo)致住房市場上租房供給的減少。因此，西方國家在采用控租政策時又持慎重的態(tài)度。
5、補貼
西方資本主義國家在補貼政策上，主要采用兩種方式：一為間接補貼，一為直接補貼。前者指政府對低收入家庭給予定額的經(jīng)濟補貼，目的在于提高低收入家庭的總支付能力以間接增加低收入階層的住房需求，后者指直接用于增加低收入家庭住房消費的財政補貼，目的在于減輕低收入家庭的住房消費負(fù)擔(dān)，使其達(dá)到政府保證的最低住房消費標(biāo)準(zhǔn)。這兩種形式都是政府的一種財政補貼手段。補貼的對象既有公房居住者，也有私房或其他非盈利單位房屋的居住者。但無論補貼對象、補貼范圍還是補貼方式，各國情況都不盡相同。

二、西方主要國家住房制度

(一)英國的住房法
英國是制定有關(guān)住房法較早的國家，自1832年《喬利拉法案》以來，英國政府為解決住房問題不斷制訂和充實有關(guān)法規(guī)。1946年的《住宅法》，鼓勵地方政府建造住房，規(guī)定對低收入家庭提供的住房實行控租政策。1980年頒布的《住宅法》則體現(xiàn)了政府力圖實現(xiàn)住宅私有化的指導(dǎo)思想，對公房出售等問題作了明確規(guī)定。
其中關(guān)于"購買權(quán)"的條款對公有住房的出售作出了一系列的規(guī)定：租用公房的住戶只要住滿兩年，即有權(quán)以優(yōu)惠折扣價格購買所住的公房；優(yōu)惠折扣起點為房價的30％，總的優(yōu)惠折扣不超過60％，居住條件較差的公寓或套房的出售，總的優(yōu)惠折扣不超過70％。
公有住房的購買者大都向銀行保險公司、地方當(dāng)局及其他金融單位申請以所買住房為抵押品的抵押貸款。居民購買住房后，其住房的維修和改善費用由房主自行負(fù)責(zé)。公寓房的公共部位的維修費由住戶分?jǐn)偂Ｒ恍┑褪杖敕恐鳠o力支持全部住房大修和改善費用，可提出資助申請，政府在考察其經(jīng)濟收入情況之后，將酌情給予一定的資助。

(二)美國的住房法
美國1937年由國會通過第一個住房立法，1949年適應(yīng)戰(zhàn)后住宅發(fā)展的需要又通過了把住房和社區(qū)發(fā)展聯(lián)合起來的《住宅法》。該法把所有家庭得到優(yōu)質(zhì)的住宅和舒適的生活環(huán)境作為國家的目標(biāo)。把單純的住房立法拓展到與社區(qū)以至社會發(fā)展相聯(lián)系的綜合立法，這是美國住房法的一個重要特點。所謂社區(qū)計劃與發(fā)展措施，目標(biāo)是推進(jìn)都市更新，提高市中心區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，減緩郊區(qū)化的速度。其實施方案有：
1、社區(qū)發(fā)展補助方案(Community Development Block Grants)，其目的在發(fā)展適宜的住宅及居住環(huán)境，擴展低收入者的就業(yè)機會。
2、都市發(fā)展資助方案(Urban Development Action Grants)，主要針對經(jīng)濟不景氣的都市地區(qū)，用以刺激經(jīng)濟發(fā)展。
3、授予都市不動產(chǎn)方案(Urban Homesteading)，指政府將在中心區(qū)被棄的房屋贈送或以極低價格賣給低收入家庭使用，但該家庭須在3年內(nèi)將住宅整修至合乎法令要求水準(zhǔn)，并居住5年以上，方能取得封地權(quán)。
4、出租住宅整建方案(Rental Rehabilitation)，是在五萬人口以上的都市或社區(qū)，向收入不超過該地區(qū)收入中位數(shù)的80％的居民提供補助以進(jìn)行出租住宅的整建。

(三)日本的住房法
日本就住房建設(shè)的發(fā)展制定了一系列法令、法規(guī)，形成了比較完備的住房法律體系。這些法律按其性質(zhì)大體可分為兩類：一類是住房建設(shè)的計劃與政策；另一類是對住房建設(shè)和交易的全過程規(guī)定的具體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。
日本的住房建設(shè)和管理機構(gòu)是政府的建設(shè)省及下屬的住宅局，此外還有執(zhí)行有關(guān)住房建設(shè)的機構(gòu)，如住宅金融公庫、日本住宅分團(tuán)、住宅對策審議會等。日本的建設(shè)省住宅局是日本住房建設(shè)的中央統(tǒng)管機構(gòu)，其職責(zé)主要是：擬制住宅政策，健全實施體制；編制住宅預(yù)算，分配政府的住宅建設(shè)投資；編制住宅建設(shè)五年計劃，政府提出具體目標(biāo)，并規(guī)定私人和公共部門及單位應(yīng)建造的住宅套數(shù)；對地方政府機構(gòu)、公共團(tuán)體等進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅局具有多項的行政職能，大大強化了綜合管理。
日本政府為住宅建設(shè)開辟了多種集資渠道，而提供住宅補貼是其住宅政策的核心。政府住宅補貼的途徑為財政撥款和政府財政投資性貸款。財政撥款用于資助公營住宅建設(shè)，也用于向低收入家庭提供租房、購房的補貼。財政投資性貸款一種是對住宅公團(tuán)的住宅建設(shè)貸款，另一種是將資金撥給住宅金融公庫，由住宅金融公庫用于建造公共住宅和向低收入者發(fā)放住宅貸款。
70年代日本建立了住宅金融專門公司從事住宅貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)一步完善了住宅儲蓄制度。居民住宅儲蓄達(dá)到一定額度后，便可優(yōu)先購買公團(tuán)住宅或公營住宅，并可以從住宅金融公庫獲得貸款。

第二節(jié) 我國住房制度改革及其主要政策

我國長期以來，在住房政策上實行的是由國家統(tǒng)建、統(tǒng)配、統(tǒng)修、統(tǒng)管的低租金福利制。這些制度不僅加重了國家的財政負(fù)擔(dān)，而且加劇城市住房供給與需求的矛盾，形成了許多弊端。黨的十一屆三中全會以后的思想解放和改革開放，也提出了我國住房制度改革的問題，并相繼制定了一系列住房制度改革的政策。

一、我國住房政策變化的歷程

(一)1949年至1978年期間，實行住房公有化、福利型制度。
1、在1949年到1956年期間為我國國民經(jīng)濟恢復(fù)和執(zhí)行第一個五年計劃時期。當(dāng)時住房政策主要為：保護(hù)私人房產(chǎn)及其合法的租賃關(guān)系。禁止任何機關(guān)、團(tuán)體或個人任意占有私人房屋，但敵產(chǎn)不在保護(hù)之列，而是收歸國有。住房采用租賃制，即將原住房、家具、水電等作為實物分配給職工及其家屬無償使用的包干制待遇一律改為貨幣工資制待遇，并一律繳納租金。實行低租金，以租金養(yǎng)護(hù)房屋，又要職工負(fù)擔(dān)得起。
2、在1956年1978年期間經(jīng)濟建設(shè)的大起大落時期。這一時期對城鎮(zhèn)私人出租房屋實行社會主義改造，采用國家經(jīng)租、公私合營，對私房所有者以類似贖買的辦法，即于一定時期內(nèi)給予固定的租金，逐步改變所有制關(guān)系。同時，在住房制度方面實行"六統(tǒng)?quot;，即"統(tǒng)一分配、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理"。
上述政策是一個以供給制為核心，以實物分配為特征的，幾乎完全排斥經(jīng)濟運行機制的住房制度體系。國家單一投資建房，由政府單向流通給職工，并采用實物分配的形式，然后幾乎是由職工無償消費。

(二)1978年開始實行的住房商品化政策
1、從1978年到1987年的住房改革試點階段。
1978年中央指出：職工住房問題，要國家、地方、企業(yè)共同努力，有計劃地逐步加以解決。由此開始房改試點工作。在試點城市由政府撥款建房出售給個人。但當(dāng)時居民收入水平尚低，房價相對較高而未能開展下去。1982年起，試行新建公有住宅補貼出售的辦法：個人支付售價三分之一，取得住房的有限產(chǎn)權(quán)，其余三分之二由單位給予補貼。由于單位難以承負(fù)大量的補貼，這種試點最終也停止了。
2、1988年開始以調(diào)整公房租金為主的綜合配套改革試點
1988年2月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，對我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)、任務(wù)及若干具體政策作了明確規(guī)定。
其目標(biāo)為：按照社會主義有計劃的商品經(jīng)濟的要求，實現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)在的實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙洌勺敉ㄟ^商品交換，取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這個大商品進(jìn)入消費品市場，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出了一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和工業(yè)發(fā)展問題的新路子。
為實現(xiàn)上述目標(biāo)而制定的政策有：合理調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)、即按住房折舊、維修、管理、投資利息和房產(chǎn)稅五項計算租金；確定住房補貼系數(shù)；建立住房基金；出售公有住房等政策。
1991年11月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》；
1994年國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這兩項重要的政策性文件，為我國正在實施的住房制度改革確定了明確的目標(biāo)和具體的方案。

二、我國住房制度改革的基本原則和主要政策

(一)我國住房制度改革的基本原則
1、堅持國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則
這一原則是住房制度改革過渡階段的客觀要求，國家的公共積累不可能向每個居民家庭無償提供一套住房，因此必須調(diào)動單位和個人投資建房的積極性，通過三方共同努力，加快住房建設(shè)速度，解決人們的住房問題。國家在改革中不是卸下其社會責(zé)任，而是將住房投資通過機制轉(zhuǎn)換變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY，同時承擔(dān)對社會保障用房的社會責(zé)任。
2、堅持租、售、建并舉的原則
住房改革的重心在于住房的生產(chǎn)、流通、消費全過程要引入商品化機制，而不是單純地強調(diào)重在"租房"還是"售房"的具體形式。這就是把調(diào)整公房租金、出售公有住房、集資和合作建房一并作為房改的重要措施，即提租促售，以售帶租，回收資金，加快建房，有機結(jié)合，互相促進(jìn)。
3、堅持統(tǒng)一政策下因地制宜，分散決策的原則
這是從我國各地經(jīng)濟發(fā)展水平不一致的前提下，統(tǒng)一政策指導(dǎo)，又根據(jù)各地實際出發(fā)，發(fā)揮其主動性和創(chuàng)造精神，因此，也可稱之為"屬地化政策"。因地制宜，分散決策主要體現(xiàn)在確定房改的出臺時間、步驟與力度、確定起步的方式、確定資金的統(tǒng)籌辦法與數(shù)量方面。這就使得各地根據(jù)實際情況選擇適當(dāng)?shù)臅r機，采取最合適的方式起步，能在地方政府權(quán)限內(nèi)調(diào)動財政、稅收、物價、房地產(chǎn)行政管理等部門進(jìn)行配套改革。
4、堅持機制轉(zhuǎn)換原則
這是住房制度改革的最重要原則，使房改沿著預(yù)定的目標(biāo)前進(jìn)，即達(dá)到商品化的目標(biāo)。只有轉(zhuǎn)換機制，實現(xiàn)住房的商品化，才能真正使住房建設(shè)資金形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從根本上解決住房建設(shè)資金問題，加快住房建設(shè)速度。

(二)我國住房制度的主要政策
1、全面推行住房公積金制度實行住房公積金管理法制化。
住房公積金制度是住房由實物分配向以按勞分配為主的工資貨幣化分配轉(zhuǎn)變的有效形式，有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提咧骯す航ㄗ》康哪芰Γ俳》拷ㄉ琛Ｒ虼耍抑貧?quot;個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用"的住房公積金制度。
住房公積金由在職職工個人及其所在單位按職工個人工資總額的一定比例逐月繳納，歸個人所有，存入個人公積金帳戶，用于購、建、大修住房。職工離退休時，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。住房公積金管理的核心是通過管理的法制化與操作的規(guī)范化，實現(xiàn)住房公積金的安全性和專款專用的要求。
2、正確處理調(diào)租與物價、居民承受能力的關(guān)系，穩(wěn)步推進(jìn)租金改革
根據(jù)國際經(jīng)驗和我國國情，經(jīng)過反復(fù)測算，要在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)加大租金改革力度，到2000年公房租金水平原則上要達(dá)到占雙職工家庭平均工資收入的15％，使租金水平達(dá)到或超過成本租金水平。
1996年35個大中城市居民住房租金支出水平占雙職工家庭收入的比重達(dá)到3.64％。全國城鎮(zhèn)人均房租支出占生活費支出的比重還維持在1％左右。租金的提高不能不考慮居民的承受能力，因此根據(jù)職工家庭收入差距拉大的情況，要落實好規(guī)定的減、免、補政策，解決好低收入居民、困難家庭、離退休職工、機關(guān)工作人員和教職工對提租的承受能力，保持社會穩(wěn)定。這就是說實施住房改革不能完全忽視住房的福利性因素，這是任何國家住房政策必須關(guān)注的重要因素。
3、穩(wěn)步出售公有住房，制定公房出售后的再交易政策
世界各國政論都重視鼓勵居民個人擁有住房的私有產(chǎn)權(quán)。我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房以公有住房為主，私有住房僅占極小比例。為了實現(xiàn)住房建設(shè)資金的有效供給和良性循環(huán)，國家將公有住房以優(yōu)惠價出售是住房制度改革的重要舉措。要根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和職工工資增長情況，實現(xiàn)以成本價售房。
同時，為了鼓勵住房正常流動，搞活房地產(chǎn)市場，要建立起規(guī)范化的住房交易市場，即合理劃分國家、單位和個人的權(quán)益，制定公有住房進(jìn)入市場的土地收益政策、規(guī)范交易管理制度等。
4、把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式
傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房分配制度，是對職工實行低工資，同時由職工所在單位建房或買房，再無償?shù)胤峙浣o職工使用，職工在使用住房中繳納較低的租金。這就是所謂的住房實物福利分配制度。這種制度的弊端在于扼殺了住房建設(shè)投資的積極性，同時又無法做到公平分配。因此，必須把這種實物福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。
住房分配貨幣化就是不再分配住房實物，改為發(fā)放貨幣形態(tài)的住房補貼。具體地講就是單位不再建房、買房、分房，同時將單位原來多種用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次或一次性地發(fā)給職工，即把原來大量暗貼轉(zhuǎn)化為明貼轉(zhuǎn)化為明，并納入職工工資，由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體操作辦法由國家作出統(tǒng)一的政策規(guī)定。

三、我國住房制度法制化
綜觀世界各國，在實行市場經(jīng)濟推行住房商品化的過程中，一方面鼓勵個人按照市場運行機制自行購房的租房，另一方面也把市場機制與社會保障機制結(jié)合起來，由政府和個人共同負(fù)擔(dān)，解決中低收入家庭的住房問題，后者就是一種住房社會保障制度。這是政府解決中低收入者居住住房問題，滿足基本的居住需求的一種努力，同時也兼有調(diào)控住房市場、調(diào)節(jié)收入分配的作用。我國政府提出了安居工程、建立經(jīng)濟適用的住房供應(yīng)體系就是實施住房社會保障制度的重要措施。社會保障性住宅只保障全體成員能獲得必要的居住空間，因此居住面積是有限的；社會保障性住宅是根據(jù)社會成員的不同收入和不同的需要，對居住面積實行有償分配，但是對低收入者則要給予必要的福利性照顧，即由政府提供各種優(yōu)惠政策。為了完善住房社會保障制度，可以從以下方面入手：

(一)制定住宅法，以專門性法規(guī)規(guī)范住房建設(shè)、經(jīng)營管理和房產(chǎn)市場等。在住房商品化的改革中，既要構(gòu)建盈利競爭性的市場，但也要建立微利保障性住房市場。為了防止不同類型市場的住宅出現(xiàn)"碰軌"，必須制定以《住宅法》為基本母法的住宅規(guī)劃、住宅市場、住宅建設(shè)的法規(guī)體系。其內(nèi)容包括住宅的發(fā)展目標(biāo)、住宅設(shè)計要求、住宅建設(shè)質(zhì)量以及居住區(qū)管理等。

(二)設(shè)立法定的住宅開發(fā)機構(gòu)，專營保障性住宅，實施政府的住房規(guī)劃。為區(qū)別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司，社會保障住房開發(fā)機構(gòu)要予以嚴(yán)格的規(guī)范，服務(wù)于特定的收入階層。以住房社會保障計劃代替目前行政式住房解困的做法。對低收入居民提供社會保障性住房的關(guān)鍵是制定收入線劃分的原則。目前，有的地區(qū)提出的職工年均收入，家庭人口規(guī)模、住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)和合理的房價收入比系因素劃分，確定職工家庭所處高、中、低收入層次。而有些國家的立法規(guī)定低收入家庭是指一個家庭所收到的總收入，根據(jù)家ド釤跫諂湎鐘械淖飭奘諧∧冢蛔鬩緣指犢梢月閆湫枰淖≌⒌淖飩稹Ｒ虼耍聳凳┥緇嶙》勘Ｕ現(xiàn)貧缺匭胍粵⒎ǖ男問澆餼鍪杖胂呋值腦頡?/p>

(三)政府對住房社會保障予以支持。如建立和完善住房金融制度，提供啟動資金；提供長期低息或無息貸款，給予津貼補助；實行對保障的住房的土地劃撥制度，減免有關(guān)稅費等。除了對上述法定住宅開發(fā)機構(gòu)的扶持，也可倡導(dǎo)建立住宅合作社。一方面國家予以優(yōu)惠政策支持，另一方面也可利用社會閑散資金建房，不以盈利為目的。這就要求對住宅合作社的經(jīng)濟性質(zhì)、組織形式、社員權(quán)利的義務(wù)、籌資方式、房屋產(chǎn)權(quán)、維修管理等以法律的形式明確予以規(guī)定。

第二編房地產(chǎn)開發(fā)

第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的法律制度

第一節(jié)、我國土地管理制度

一．土地所有權(quán)制度
土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。
在我國，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。

（一）、國有土地所有權(quán)

國有土地所有權(quán)，是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
屬于國家所有的土地有：
1、城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。
2、農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。
3、國家依法征用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用。
4、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。
5、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。
6、因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

（二）、農(nóng)民集體土地所有權(quán)

我國地農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作后逐步實現(xiàn)的。
集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、土地管理法的基本內(nèi)容

在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。
1998年再次修改《土地管理法》，突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，主要的內(nèi)容有：
第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。
第二，加強耕地保護(hù)。保護(hù)耕地的最新的《土地管理法》的一項重要內(nèi)容。首先是突出了保護(hù)耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府耕地的責(zé)任。該法強調(diào)要把保證耕地總量只能增加、不能減少作為土地管理的重要目標(biāo)。其次是實行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地有償使用費，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。
第三，提高征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費。
第四，加大查處土地違法行為的力度。

（一）、土地利用總體規(guī)劃的編制

土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、和保護(hù)等過程。
土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。
土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和神志、土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需求，編制分配土地資源、合理調(diào)整地土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。它是國家實行土地用途管制的依據(jù)。
土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)是：提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利息基本方針；協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。
目的：加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土地保障。

（二）、耕地保護(hù)制度

1．切產(chǎn)保護(hù)耕地是我國的一項基本國策

這是由我國人多地少、人均耕地嚴(yán)重短缺的現(xiàn)狀所首屈一指。切實保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。
實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，是耕地保護(hù)的目標(biāo)。就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當(dāng)前建設(shè)對土地的需求。它既包括了耕地數(shù)量的增長，也包括了耕地質(zhì)量的提高，以及資源配置的更國優(yōu)化。《土地管理法》規(guī)定了一系列的制度：
（1）從規(guī)劃上保證總量平衡。
（2）實行土地用途管制制度，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這是保護(hù)耕地的基本原則。
（3）實行占用耕地補償制度。
（4）實行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度。對糧、棉、油、蔬菜等優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實行特殊保護(hù)。
（5）禁止閑置和荒蕪耕地。

2．基本農(nóng)田保護(hù)制度

所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。
下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，
（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；
（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；
（3）蔬菜生產(chǎn)基地；
（5）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。
基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

（三）、土地復(fù)墾

概念：指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取措施，使其恢復(fù)到可從利用狀態(tài)的活動。
土地復(fù)墾的實施：土地復(fù)墾實行誰破壞、誰復(fù)墾的原則；復(fù)墾可以由企業(yè)和個人自行復(fù)墾，也可以由其他有條件的單位和個人承包復(fù)墾。土地復(fù)墾費用，應(yīng)根據(jù)土地被破壞的程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量合理確定。各級人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督檢查本行政區(qū)域內(nèi)的土地復(fù)墾工作；各級計劃部門負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)工作，各有關(guān)行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行業(yè)土地復(fù)墾規(guī)劃的制定與實施。

（四）、國家建設(shè)征用土地

1．國家建設(shè)征用土地的法律特征
（1）征地主體的唯一性。征地主體只能是國家，
（2）征地行為的行政性。是一種具體行政行為，是通過行政行為實現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，雙方地位是不平等的。
（3）征地條件的補償性。國家建設(shè)征用集體土地，要對集體經(jīng)濟組織全予經(jīng)濟補償。
2．征用土地的審批權(quán)
1998年新《土地管理法》把征地審批權(quán)集中在中央和省級兩級，該法第45條規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。
征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
3．征用土地的補償安置
征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：
（1）土地補償費是對土地所有人或使用人對投入和收益的補償。
（2）安置補助費是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。
（3）青苗補償費是對被征地當(dāng)年或當(dāng)季農(nóng)作物的補償。
（4）地上附著物補償費，附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
（6）土地復(fù)墾費或耕地開墾費。

第二節(jié) 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的有償出讓

一、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本概念和特點
根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)法》規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個特點：
⒈土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)(對土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。
⒉土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。
⒊土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模恋厥褂谜呷〉靡欢晗薜耐恋厥褂脵?quán)要以向土地所有者(國家)支付一定數(shù)額的貨幣為代價，這種支付貨幣的代價在法律上表述為"出讓金"，一般在出讓合同簽訂后的法定期限內(nèi)，由受讓方向出讓方一次性支付或在法定期限內(nèi)分期支付。
⒋土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份具有特定性。出讓方只能是地方人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為；受讓方為中華人民共和國境內(nèi)的公司、企業(yè)、其他組織和個人，但是成片土地出讓的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。
⒌土地使用的出讓是國有土地使用制度改革的一個環(huán)節(jié)，是土地使用權(quán)作為商品經(jīng)營和進(jìn)入流通的第一步，因此土地使用權(quán)的出讓市場亦稱為"地產(chǎn)市場中的一級市場"，反映國家土地所有者與土地使用者之間的商品經(jīng)濟關(guān)系。

二、土地使用權(quán)出讓的土地范圍、用途和年限
㈠土地使用權(quán)出讓的土地范圍
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。如果城市規(guī)劃或政府的發(fā)展計劃確定某一建設(shè)項目需占有集體所有的土地，政府必須先依法將集體所有的土地征用為國有土地，該國有土地使用權(quán)方可出讓。
有償出讓的地塊可以是"生地"，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施(七通一平)的"熟地"，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的"毛地"。
㈡土地使用權(quán)出讓的用途
目前我國對建設(shè)用地采取土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種方式進(jìn)行供應(yīng)，一般而言，除法定可以采取劃撥方式提供用地的建設(shè)項目以外，其他建設(shè)項目都應(yīng)該采用出讓方式提供用地。下列用地應(yīng)采取出讓方式提供：商業(yè)用地、旅游用地、娛樂用地、居住用地、工業(yè)用地以及教育、科技、文崐化、衛(wèi)生、體育用地。
㈢土地使用權(quán)出讓的年限
出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按照土地的不同用途分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)期滿時，土地使用者可以申請續(xù)期使用，但須重新支付土地出讓金，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

三、土地使用權(quán)的出讓方式
土地使用權(quán)的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。按照《暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國土地使用權(quán)出讓方式有三種：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。
㈠拍賣出讓土地使用權(quán)
這是指在指定的時間、地點利用公開場合，由政府的代表者主持拍賣土地使用權(quán)，土地公開叫價競報，按"價高者得"的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介等形式，公告拍賣時間、地點、出讓地塊的編號、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開拍賣前三天發(fā)給競買者編號牌，拍賣的底價由主持人當(dāng)場宣布，競買者公開叫價競價，直至沒有更高價再出時由拍賣主持者一錘定音，由出價最高者獲得土地使用權(quán)。
拍賣出讓方式充分引進(jìn)了競爭機制，排除了出讓方的任何主觀因素，政府也可獲得最高收益，較大幅度地增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。
㈡招標(biāo)出讓土地使用權(quán)
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競報某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價，也可既規(guī)定出標(biāo)價，又提出一個規(guī)劃設(shè)計方案，開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。
拍賣與招標(biāo)都是競爭性簽約的方式，但兩者有重大區(qū)別：招標(biāo)方式中各投標(biāo)人相互不能知道競投人所提條件，一般僅有一次報標(biāo)機會，一旦提出標(biāo)書，不能隨意變更；拍賣則在應(yīng)買人與出價最高的應(yīng)價人簽約。此外，在招標(biāo)決定受讓人的過程中，招標(biāo)人還要評估投標(biāo)人的其他條件如最佳規(guī)劃方案，并非最高標(biāo)價就能贏得競爭，成為土地使用權(quán)的受讓人。
土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣應(yīng)由公證處派員參加，并且出具公證書。
㈢協(xié)議出讓土地使用權(quán)
這是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。
以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定："商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)商方式?quot;
協(xié)議、招標(biāo)、拍賣是法定的三種使用權(quán)的出讓方式。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式。一般對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計投資回報率高的地塊，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式；反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。

四、土地使用權(quán)出讓合同
土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽定出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓合同，必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。通過簽訂出讓合同，確立出讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)。出讓合同主要包括以下幾方面的內(nèi)容。
㈠出讓方的權(quán)利義務(wù)
出讓方享有的權(quán)利主要有以下幾項：
⒈受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。
⒉受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。
出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：
⒈按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。
⒉向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。
㈡受讓方應(yīng)履行的義務(wù)
⒈在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。
⒉依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
⒊需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。
在我國現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實踐中，出讓合同一般包括下列主要內(nèi)容：
⒈出讓土地的位置、面積、界限等土地自然狀況。
⒉出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限。
⒊土地使用期限。
⒋建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件，也稱使用條件。
⒌定金及違約責(zé)任。
出讓合同一經(jīng)簽訂，并經(jīng)一定的法律手續(xù)，即具有法律效力，土地使用權(quán)人從此取得土地使用權(quán)，合同任何一方不得擅自變更和解除。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，變更或解除合同的條件有以下幾種情況。
⒈出讓方因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，解除原土地使用權(quán)出讓合同，但須根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限，開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
⒉土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，經(jīng)出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以解除原土地使用權(quán)出讓合同，重新簽訂新的土地使用權(quán)出讓合同。
⒊由于合同一方違約，另一方有權(quán)解除合同。如受讓方逾期未全部支付出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同；出讓方未依合同提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同。
⒋因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的，可以請求變更或解除土地使用權(quán)出讓合同。
㈢土地出讓金
土地使用權(quán)出讓合同中的出讓金是指土地使用權(quán)受讓方為取得土地使用權(quán)，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定向國家支付的土地使用權(quán)價款，簡稱地價。它是土地所有者實現(xiàn)土地所有權(quán)的主要方式，是土地收益的重要組成部分。出讓金的構(gòu)成包括地租、征地費和土地投資開發(fā)費，以及征地費、土地投資開發(fā)費用的孳息，地租是出讓金的核心部分。
土地使用權(quán)出讓以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價格隨住宅商品化的推進(jìn)，按照涉外商品房、內(nèi)銷商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格。出讓金的用途是連同城鎮(zhèn)土地使用稅、場地使用費、土地增值稅一起作為專項基金，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。土地出讓金可以用人民幣支付，也可以用外匯支付，一般由出讓方在協(xié)議出讓或招標(biāo)、拍賣出讓時事先約定，或與受讓人共同商定；招標(biāo)出讓的土地出讓金金額在決標(biāo)時由評標(biāo)委員會根據(jù)事先商定的決標(biāo)方式評定；協(xié)議出讓的出訪金金額由出讓方和受讓方協(xié)商議定；拍賣出讓的土地出讓金金額按應(yīng)價最高者確定。

五、土地使用權(quán)的終止
㈠土地使用權(quán)終止的含義及原因
土地使用權(quán)終止是指國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國家提前收回土地使用權(quán)，或者因土地滅失等其它原因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。終止的原因主要有以下四個方面：
⒈土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。
⒉在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。給予金額補償?shù)模a償金額應(yīng)按出讓合同規(guī)定的剩余年限、土地的使用性質(zhì)、出讓金、地上建筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容，由土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定。以土地使用權(quán)補償?shù)模梢詫⒂昧硪坏貕K的使用權(quán)來交換的土地使用權(quán)同土地使用者簽訂新的出讓合同，并由受讓方辦理各項登記和換證手續(xù)。
⒊土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。
土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，重新簽訂土地所有權(quán)出讓合同，支付出讓金并辦理登記。
㈡土地使用權(quán)終止的法律后果
自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。
⒈土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。
⒉地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。
⒊土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費和清理費用。

第三節(jié) 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的劃撥

一、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥的概念和特點

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。"劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地有償、有限期使用制度的一種例外和補充。
土地使用權(quán)劃撥有以下特征。
⒈土地使用權(quán)劃撥采用的是行政劃撥手段，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，再由同級土地管理部門實施劃撥行為；
⒉無使用期限的限制；
⒊劃撥土地使用權(quán)只需以較小代價或無償即可取得；
⒋劃撥土地使用權(quán)也是土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的產(chǎn)物，但是是一種不完全的物權(quán)，其轉(zhuǎn)讓受法律規(guī)定的限制。

二、劃撥土地使用權(quán)的范圍

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的才可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
⒈國家機關(guān)用地和軍事用地；
⒉城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
⒊國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
⒋法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。

三、劃撥土地使用權(quán)收回的條件

國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。

㈠應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件
具有下列因素之一的，應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)：
⒈土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。
⒉因經(jīng)營管理不善等原因而解散的。
⒊因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的。
⒋因經(jīng)營嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。
⒌未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

㈡可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件
市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。這里的城市建設(shè)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行的建設(shè)，涉及城市政治、經(jīng)濟、文化建設(shè)和城市發(fā)展的廣泛領(lǐng)域；所謂城市規(guī)劃，是指為確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)所作的綜合部署。
無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。無償收回的劃撥土地使用權(quán)可依《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定出讓。

第六章房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的法律概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征

"開發(fā)"一詞，原意是指人們以荒地、礦山、森林、水力等自然資源為對象，通過人力的改造，以達(dá)到為人類而用之目的的一種生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)開發(fā)是最接近于"開發(fā)"原意的一項經(jīng)濟活動，即以土地和房屋建筑為對象進(jìn)行的建設(shè)開發(fā)。
房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指公民或法人對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)的全過程的活動。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。其具有以下特征：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能。如果開發(fā)荒地是為獲取良田，是為了提高土地的非建筑使用功能，則這類行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)是一項以"經(jīng)濟效益"為杠桿作用的投資活動，具有風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)是以土地和房屋為開發(fā)標(biāo)的(對象)的投資活動，通常是用少量的資金參與巨額資金的營運，從而為已投入和自有資金獲取高額的盈利；投資時，必須參與現(xiàn)時的經(jīng)營以創(chuàng)造未來的回報。因此，當(dāng)前的投資是確定性的，而未來的回報卻是不確定性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)具有風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)的"經(jīng)濟效益"，就是要求以較少的勞動消耗取得較多的勞動成果。如建造開發(fā)A幢樓宇時，建設(shè)工期短，樓宇發(fā)揮的效用早，資金周轉(zhuǎn)就快，基建貸款支付的利息少，經(jīng)濟效益就高；相反，經(jīng)濟效益就低，甚至還會有負(fù)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是一項有較高風(fēng)險的、以"經(jīng)濟效益"為杠桿作用的投資活動。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)是一項具有較長周期性的投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)須經(jīng)過多個程序，一個開發(fā)項目從工程立項、勘察到規(guī)劃設(shè)計、工地動遷、開發(fā)土地、各類房屋的建造竣工驗收、交付使用，經(jīng)營一直到房屋管理等，最少亦需要一、二年時間，一般一個中等項目需要三、四年時間，大型項目需要五、六年時間，特大型項目需要更長時間，例如上海浦東新區(qū)的開發(fā)。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程周期較長，因此較易受外部客觀條件的影響，風(fēng)險大。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣泛的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)活動的合法組織者是房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商在從事開發(fā)活動時需要與土地管理、建設(shè)管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃、建筑施工、測量、設(shè)計、市政、通訊、供電、金融、商業(yè)、服務(wù)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)保等近百個行業(yè)和部門發(fā)生經(jīng)濟管理關(guān)系及經(jīng)濟協(xié)作關(guān)系，因而它是一項復(fù)雜的經(jīng)濟活動。

二、房產(chǎn)開發(fā)的分類

根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，我們可以對房地產(chǎn)的開發(fā)作不同的分類：

(一)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。
1、單項開發(fā)。單項開發(fā)是指開發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項目功能單一，配套設(shè)施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調(diào)，并在較短時間內(nèi)完成這類開發(fā)。
2、小區(qū)開發(fā)。小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個獨立小區(qū)的綜合開發(fā)或舊城區(qū)改造中一個相對獨立的局部區(qū)域的更新改建，即等于相對獨立街坊的更新改造。這類開發(fā)形式要求開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套項目齊全。與單項開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地亦較大，投資較多，建設(shè)周期較長，一般分期、分批開發(fā)。
3、成片開發(fā)。成片開發(fā)是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區(qū))、投入資金巨大、項目眾多、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)，上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項目。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。

(二)從房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容不同，可劃分為：單純的土地開發(fā)和再開發(fā)；單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)；土地房屋的一體化開發(fā)等三大類。
1、單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。
土地開發(fā)是指通過"三通一平"(即通電、通水、通道路)或"七通一平"(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵；"一平"即為平整土地)，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程施工。將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。新城建設(shè)一般都需要先進(jìn)行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，還應(yīng)對地下物進(jìn)行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它地下物，并按照規(guī)定進(jìn)行地下物的清除。不能清除的也要在設(shè)施施工時加以考慮和處理。
期間，"七通一平"比"三通一平"的工作要求更高，實?quot;七通一平"必須完成下列工程：能源系統(tǒng)工程，它包括供電、供熱、供氣等設(shè)施；給排水系統(tǒng)工程，它包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、冷水處理等工程；道路交通系統(tǒng)工程；郵電通訊系統(tǒng)工程，它包括郵政、電訊和電腦網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施。；土地平整工程。
土地再開發(fā)是指對已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，以提高土地使用功能和開發(fā)利用效益。舊城區(qū)改造一般都需進(jìn)行土地再開發(fā)。
2、單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴建和改建活動。一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。需要指出的是，對房屋的擴建和改建只有達(dá)到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。而對現(xiàn)有房屋進(jìn)行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。
3、土地房屋一體化開發(fā)。土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。

(三)根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。
1、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動將開發(fā)產(chǎn)品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用權(quán))作為商品進(jìn)行交易，以追求利潤回報的開發(fā)活動。
2、自用性房地產(chǎn)開發(fā)。自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進(jìn)行流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營或消費的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營利。
我國目前經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)和自用性的房地產(chǎn)開發(fā)都占有一定的比例，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會分工的細(xì)致深化，房地產(chǎn)商品化的程度將不斷提高。單位、個人必將更多地通過房地產(chǎn)交易市場獲取房地產(chǎn)，自建自用式的房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸減少，而經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)將日益增多。

三、從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵守的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設(shè)部1995年3月1日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》之規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)行為應(yīng)遵循法律規(guī)定的基本原則。

(一)依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)作了如下定義："本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為"。根據(jù)上述法律規(guī)定，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是城市國有土地，而我國另一類型的土地──農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須事先通過國家征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。
房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，是城市各項建設(shè)包括房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)的實踐經(jīng)驗證明，開發(fā)房地產(chǎn)，首先必須規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導(dǎo)城市房地產(chǎn)，使城市房地產(chǎn)得以合理發(fā)展，首先必須通過科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃，明確房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局，在規(guī)劃的引導(dǎo)和控制下，逐步實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。在城市房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)和發(fā)展過程中，城市規(guī)劃處于重要的地位。開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定：
1、在城市規(guī)劃區(qū)誚蟹康夭ⅲ匭爰岢質(zhì)視鎂玫腦潁?貫徹勤儉建國的方針，開發(fā)項目的選址、布局、土地利用及各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。
2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)開發(fā)項目的有關(guān)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點,由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃設(shè)施條件,核發(fā)"建設(shè)用地規(guī)劃許可?quot;。開發(fā)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向有關(guān)政府土地管理部門劃撥土地。
3、任何單位和個人都必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和占用地下管線進(jìn)行開發(fā)。
4、各項開發(fā)工程的選址、定點，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協(xié)調(diào)。
5、城市新區(qū)開發(fā)應(yīng)當(dāng)合理利用城市現(xiàn)有設(shè)施，開發(fā)城市新區(qū)應(yīng)當(dāng)具備水資源、能源、交通、防災(zāi)等建設(shè)條件，并應(yīng)當(dāng)避開地下礦藏，有保護(hù)價值的地下文物古跡以及工程地質(zhì)條件不宜開發(fā)的地段。
6、城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。
總之，依據(jù)我國《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理、同時依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，實行"全面規(guī)劃、合理布局""。城市規(guī)劃是從事房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則。
"全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)"是實施房地產(chǎn)綜合開發(fā)最主要原則，是城市建設(shè)體制的一項重大成果，它有力地推動了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并取得了顯著的成績。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排建設(shè)項目，分期施工，協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的一種科學(xué)的建設(shè)經(jīng)濟管理方法。綜合開發(fā)的內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘測、規(guī)劃、設(shè)計、征地拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電供熱、通訊等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包建住宅、生活服務(wù)設(shè)施，公共建筑、通用廠房等。過去我國在很長一段時間內(nèi)，由于投資來源分散，城市建設(shè)采取的是分散建設(shè)，"見縫插針"的小生產(chǎn)方式。采取這種方式進(jìn)行城市建設(shè)，造成城市規(guī)劃難以實施，城市建設(shè)缺乏系統(tǒng)性，總體效益差。同時實踐證明，這種分散建設(shè)很難保證住宅建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施配套建設(shè)的同步進(jìn)行。由此積累了大量欠帳，給群眾生活帶來諸多不便，也給后續(xù)投資開發(fā)造成很大障礙。因此，市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)開發(fā)，必須摒棄這種小生產(chǎn)的零星開發(fā)和分散建設(shè)的方式。

(四)、房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過驗收合格后，方能交付使用。因為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品使用期限長，價值量高，與人類生活關(guān)系密切。如果房屋的質(zhì)量出現(xiàn)問題，則它的使用價值會降低，房屋的"壽命"將縮短；如有嚴(yán)重的質(zhì)量問題，還會造成房屋毀損和人身傷亡，給產(chǎn)權(quán)人和使用人造成巨大的財產(chǎn)損失和其它損害。近年來，由于一些開發(fā)商、建筑商片面追求經(jīng)濟效益，壓縮投資額，使用劣質(zhì)建筑材料或偷工減料，不按操作規(guī)程操作，或設(shè)計者設(shè)計失誤造成建筑質(zhì)量問題，已成為社會關(guān)注的焦點。因此，必須限制這些嚴(yán)重?fù)p害社會公共利益和他人利益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。
為了貫徹執(zhí)行這一原則，我國房地產(chǎn)法律明確規(guī)定：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工、必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃；
第二，該開發(fā)的房地產(chǎn)項目的峻工須經(jīng)驗收合格后才可使用，才可投入市場。相反，不符合國家有關(guān)規(guī)定，不通過驗收或驗收不合格的，該房屋不得交付使用。

(五)、房地產(chǎn)開發(fā)堅持鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則
住宅建設(shè)是社會保障體系的一個重要方面，居住水平從不同程度上反映了人民生活水平和社會進(jìn)步水平的高低。居民住宅既是人們基本的生活資料，也是人們的主要財產(chǎn)。保證住宅所有權(quán)的正確行使關(guān)系到人民切身利益，也關(guān)系到一個國家的社會生活秩序。住宅緊缺與人民要求改善居住條件，居住環(huán)境的矛盾是世界各國普遍面臨的社會問題。因此，保障公民的住宅權(quán)利，改善其居住條件和居住環(huán)境，對于維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展有重大的意義。世界各國都十分重視住宅法制建設(shè)，我國也不例外。
鑒此，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定："國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅"。上述娑ㄋ降畝鑰⒔ㄉ杈用褡≌扇〉撓嘔荽朧┦竅嘍雜誑⒔ㄉ韙叩迪钅坎扇∠拗拼朧┒緣摹Ｆ渲饕ǎ?br> 1、運用稅收杠桿，即對高檔開發(fā)項目實行重稅賦和增加稅種，而對普通住宅項目實行減、免稅。如《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，其房地產(chǎn)增值額未超過扣除項目金額的20％的予以免稅。
2、運用金融杠桿，即對高檔開發(fā)項目不予貸款、減少貸款或者調(diào)高貸款利率并縮短還款年限，對普通住宅項目給予貸款，降低貸款利率并延長還款年限。
3、運用地價杠桿，即對高檔開發(fā)項目以招標(biāo)或拍賣出讓方式高價提供，對普通住宅項目以劃撥或協(xié)議出讓方式無償或低價提供。

THE END

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